20 сентября 2007 г.
В последнее время недостаточно динамичное развитие российской ипотеки принято связывать с чересчур бурным удорожанием недвижимости. Вопрос в том, насколько крепка в данном случае логика: нет ли где подвоха?
Начиная с прошлого сезона банки, работающие в сфере ипотеки, ведут себя будто на конкурсе красоты, ну или в салоне у свахи. Так и норовят показать себя со стороны, самой выгодной, да пару-тройку бонусов предложить. Словом, заявить о себе - да погромче, погромче. Это и понятно: число операторов, работающих с жилищными кредитами, растет как на дрожжах… Конкуренция обороты набирает. Что для потребителя - ну просто малина. Хорошо, в смысле. В рыночной борьбе за клиента (да и задачу такую сверху поставили банки и вправду стали снижать ипотечные ставки. Вроде бы не забыты еще времена, когда деньги на жилье продавали под 24% годовых, а то и дороже - и вот средняя цена ипотеки опустилась до отметки 11-12% годовых, а то и ниже. Вместе с тем число потребителей, использующих при покупке жилья кредитный механизм, не очень-то и растет. По официальным данным, на сегодняшний день доля ипотечных сделок в общем объеме продаж жилой недвижимости не превышает 9%. Однако есть мнение, что даже эти весьма скромные, надо сказать, показатели все-таки преувеличены: не исключено, что в реальности участниками ипотечных программ становится еще меньший процент потребителей жилищного рынка. В такой ситуации поведение банков в общем вполне прогнозируемо. Ставки снижать дальше уже некуда - во всяком случае пока. На данный момент депозитные ставки составляют примерно 8-9% годовых. Если при таких условиях стоимость ипотеки опустится до 10% годовых, маржа будет недостаточной для безрискового существования банка. И раз изменить ничего нельзя, нужно хотя бы назвать причину, по которой ипотека тормозит, или, если хотите, медленно развивается. В общих чертах отсюда и пошли заявления о том, что именно рост цен на жилье препятствует активному продвижению на рынок ипотечных продуктов. Единственное, что остается, - понять, насколько жизнеспособна эта идея.
Рыночная диалектика?
В свое время ипотеку обвиняли в росте цен на жилье. Сегодня ситуация развернулась на 180 градусов: отныне то тут, то там раздаются высказывания о том, что дороговизна недвижимости загоняет в угол жилищное кредитование. Истина же, как водится, всегда где-то посередине.
Теоретически ипотека, возможно, и пробуксовывает из-за высоких цен на жилье. Но ее развитие отчасти также способствует удорожанию жилья. Чем больше денег попадает на рынок, тем активнее растут цены на товар, в данном случае - жилье. К слову сказать, когда термин «ипотека» едва появился на рынке, аналитики сразу же забили в колокола: дескать, жди скачка цен на недвижимость. Стоит только новому денежному потоку (в данном случае - заемному капиталу хлынуть на рынок, а уж дальше… словом, цены не заставят себя ждать. Это и понятно: по законам экономики увеличение свободной денежной массы в том или ином сегменте неизменно влечет за собой удорожание товара. Другой вопрос, что дальше теории дело так и не пошло. До сих пор ипотека так и не стала продуктом, раскрученным настолько, чтобы оказывать существенное влияние на формирование цен на жилье. Исходя из того, что в кредит приобретается не более 9% российского жилья, а среднестатистический объем займа колеблется от 60 до 80% от стоимости приобретаемых объектов, доля ипотечных средств не превышает 5-7% от общего оборота рынка недвижимости. Слишком мало для серьезного воздействия на цены. Однако если ипотека действительно стартанет наконец так, что половина россиян окажутся охваченными ее программами, цены на квартиры и вправду в очередной раз покажут нам свои пятки. Единство и борьба противоположностей, выходит.
С одной, правда, оговоркой. Для того чтобы ипотека заработала по западному образцу и подобию (так, чтобы для всех и каждого), помимо ценовой доступности, нужно как минимум еще одно условие: наличие товара в свободной, а не дефицитной, с характерными атрибутами в виде очередей, продаже. У нас же и без похода в банк, на свои кровные, покупать, почитай, нечего: темпы жилищной застройки, вместо того чтобы наращивать, - снижают. Точнее - они сами снижаются. В развитых регионах строить негде, в отстающих - не на что. Темпы ввода жилья сокращаются еще с 2005 года. По данным российских интернет-сайтов, в 2004 году этот показатель составил 13%, в 2005-м - 6%, в прошлом году - и того меньше. Что говорить о регионах, если даже москвичи свидетельствуют о том, что задачи по удвоению темпов жилищной застройки если и выполнимы, то не ясно, за счет каких механизмов. Это при том, что в столице жилья строится едва ли не больше, чем в перенаселенном Пекине.
Аналитики рынка, вероятно, уже подустали заявлять, что именно дефицит и становится первопричиной роста цен на жилье. А вовсе не обилие, как принято считать, инвесторов, скупающих квартиры с целью дальнейших спекуляций. Ясно, что таковые есть на рынке. Но, во-первых, и хорошо, что есть. В противном случае жилья строилось бы еще меньше: банковское финансирование не каждому застройщику по зубам, а инвестор как раз-таки готов вкладываться в проекты с нуля - иначе какой смысл? Во-вторых, не так велика доля инвестиционных сделок в общем потоке продаж квартир, чтобы с ними бороться. С точки зрения аналитиков, 15-20% - это, как и в случае с ипотечным капиталом, явно не тот показатель, которого было бы достаточно для подхлестывания цен. Основная масса сделок, как ни крути, совершается рядовыми потребителями. И в конечном счете именно они формируют существующие цены на жилье. Если на каком-то этапе покупатель становится неплатежеспособным, продавец автоматически теряет возможность удерживать стоимость товара на прежнем уровне. Не говоря о ее повышении. В сегменте же ипотеки покупатель готов приплачивать еще и за то, чтобы квартиру оставили за ним, а не продали за то время, пока готовятся документы. Правда, строго говоря, это не столько доплата, сколько коррекция на перспективу (жилье-то растет в цене каждую неделю), и тем не менее…
К слову сказать, в среде аналитиков бытует мнение еще и о том, что в последнее время банкиры потому и взялись оптимизировать ипотечные условия, что динамика цен на жилье слишком высока. В числе новых поблажек - сокращение, а в некоторых программах и отмена первоначального взноса. И снижение ставок. В той же зарубежной практике ипотека только тогда стала доступной, когда стоимость ее сократилась едва ли не до символического уровня в 3% годовых. А жилье на Западе тоже, надо сказать, недешевое. Несмотря на то, что в большинстве стран климат более мягкий, чем в России, а значит, и себестоимость строительства в разы ниже. Ждать же возвращения времен, когда стоимость квартиры приравнивалась к стоимости не самого лучшего автомобиля, в принципе, можно. Но вряд ли стоит. Поскольку такая псевдоблагоприятная ситуация характерна лишь для рынков в их зачаточном состоянии. А мы все-таки развиваемся - идем вперед…
Другой вопрос, что ипотека, публично ориентированная вроде бы на граждан без каких бы то ни было средств для решения жилищного вопроса, с самого начала стала оплотом тех, у кого деньги есть. Просто немного не хватает. Или есть на что еще потратить - а тут кредит можно взять. Но оно ведь и на Западе, откуда и скопирована наша модель ипотеки, так. Просто там наряду с классическим банковским кредитованием есть и другие, социально ориентированные схемы. Те же дешевые доходные дома или стройсберкассы, принятие закона о которых у нас пока откладывают на завтра.
