10 августа 2007 г.
КАК известно, Госдума внесла поправки в Жилищный кодекс и ограничила срок отбора управляющих организаций для управления многоквартирными домами 1 мая 2008 года. Проводить отбор муниципалитеты имеют право уже с нового года. Так что гражданам, заинтересованным в самостоятельном управлении своим домом, необходимо быстрее определиться с решением.
Что нового предлагает нам законодательство? Каковы условия проведения открытых конкурсов?
На эти и другие вопросы отвечает заместитель министра строительства и ЖКХ Самарской области, руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства Вячеслав Николаевич ТИМОШИН.
- ФЕДЕРАЛЬНЫЙ закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» вступил в действие 31 декабря 2006 года. Он устанавливает срок проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций до 1 мая 2008 года. В настоящее время формирование нормативно-правовой базы, предусмотренной Жилищным кодексом РФ, на федеральном и региональном уровнях завершено.
Одним из самых актуальных вопросов для собственников является передача многоквартирного дома на баланс ТСЖ. В разъяснении Минрегионразвития России, которое получило наше министерство, указано, что составление акта приема-передачи общего имущества многоквартирного дома действующим законодательством не требуется. Необходима только передача технической документации. Это, конечно, облегчит и ускорит работу по передаче домов.
- Что должны сделать местные органы власти, для того чтобы реализовать законодательные нормы и способствовать развитию конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг?
- В соответствии со статьей 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с января 2007 года начался период проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций. К сожалению, жители области зачастую проявляют инертность в самостоятельном решении вопросов управления своим домом. По состоянию на 1 января 2007 года из 26 тысяч многоквартирных домов, собственники помещений в которых должны были выбрать способ управления, этот вопрос решен только в 3,5 тысячи домов. Конечно, в таких условиях соревноваться с муниципальными предприятиями, практически монополизировавшими сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг, очень сложно. Не секрет, что в настоящее время выбор управляющих организаций ограничен. Однако многие специалисты отмечают, что проведение открытых конкурсов должно явиться стимулом для развития конкурентной среды на рынке жилищных услуг.
По результатам открытого конкурса с собственниками помещений будет заключаться договор управления, соответствующий требованиям жилищного законодательства, на срок от одного года до трех лет. Установление договорных отношений – это первая ступенька к развитию рынка услуг по управлению жилищным фондом.
- Означает ли это, что теперь муниципалитеты могут навязать жильцам угодную им управляющую компанию?
- Начало периода проведения открытых конкурсов не отменяет права собственников помещений принять решение о выборе способа управления. Правилами предусмотрено, что если до дня проведения конкурса собственники помещений выбрали способ управления данным домом или реализовали решение о выборе способа управления, то конкурс не проводится.
Вместе с тем необходимо помнить, что с победителем открытого конкурса собственники помещений обязаны заключить договор управления многоквартирным домом на срок от одного года до трех лет, и в случае отказа выбранная по итогам конкурса организация вправе обратиться в судебные органы.
- В этой связи не мешало бы разъяснить жителям, в каких случаях будет проводиться муниципальный конкурс?
- Прежде всего, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом. То есть если собрание не проводилось и решение не принималось. Даже если собрание проводилось и решение было принято, но собственники многоквартирного дома не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ, и не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для регистрации ТСЖ, либо жилищного кооператива, либо иного специализированного потребительского кооператива, в этом случае органы местного самоуправления также вправе проводить открытый конкурс.
- Смогут ли собственники после проведения открытого конкурса отказаться от управляющей организации, если их не устраивает обслуживание? Кто будет контролировать качество услуг?
- Если управляющая организация была выбрана не на общем собрании, а по итогам проведения органами местного самоуправления открытого конкурса, то через год после заключения с ней договора управления (но до истечения срока его действия собственники помещений вправе выбрать на общем собрании способ управления многоквартирным домом и в одностороннем порядке отказаться от назначенной управляющей организации.
Договор управления многоквартирным домом, заключаемый по результатам открытого конкурса, должен соответствовать требованиям статьи 162 ЖК РФ, которая предусматривает, что одним из существенных условий договора является порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Одной из форм такого контроля является обязанность управляющей организации ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (если иное не предусмотрено договором управления). К тому же конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, должна включать в себя формы и способы осуществления собственниками помещений контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств.
Так, управляющая организация обязана предоставлять по запросу собственника помещения в течение трех рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом. Помимо этого, за пятнадцать дней до окончания срока действия договора управляющая организация должна разместить во всех подъездах дома или в пределах земельного участка, на котором расположен дом, письменный отчет о выполнении договора управления многоквартирным домом. Отчет должен содержать сведения о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными контролировать их деятельность. Конечно, будет продолжаться и государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.
- Как будут формироваться в таком случае тарифы на услуги и смогут ли жители влиять на стоимость проводимых работ по капитальному и текущему ремонтам?
- Что касается установления платы, следует отметить, что если собственники не приняли решения о способе управления многоквартирным домом, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается равным цене договора управления многоквартирным домом, то есть размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. Эта цена рассчитывается организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров многоквартирного дома, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.
В ходе проведения конкурса цена может меняться. Так, в соответствии с пунктом 59 Правил, если не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение трех месяцев проводит новый конкурс. При этом он обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилья не менее чем на 10 процентов. И это еще один ответ на вопрос, почему собственникам жилья выгоднее самим определить, кто будет управлять их домом.
