21 февраля 2007 г.
Городская администрация Самары нашла по-своему уникальный способ сохранить за собой право зарабатывать на сдаче в аренду муниципального имущества, которое городские власти должны распродать до 2009 года. Столица Поволжья создает мощного оператора рынка коммерческой недвижимости, который будет управлять более чем тысячей городских объектов.
Глава Самары Виктор Тархов подписал постановление о создании ОАО «Волжская недвижимость», 100−процентным пакетом акций которого будет владеть город. В качестве взноса в уставный капитал компании муниципалитет внесет собственные объекты городского имущества, подлежащие сдаче в аренду. Прибыль компании будет направляться в городской бюджет в качестве дивидендов – они будут выплачиваться муниципалитету как основному акционеру компании. Тархов подчеркнул, что возможность приватизации «Волжской недвижимости» исключена. Цель создания компании: сохранить за городом один из стабильных источников дохода – аренду муниципального имущества.
Действия самарского мэра – своеобразный ответ на федеральный расклад, которому должны следовать муниципалитеты. Как известно, согласно ФЗ-131 «Об общих принципах организации местного самоуправления», всем городским администрациям до 2009 года нужно продать на аукционах муниципальное имущество, не имеющее отношения к основной деятельности городских администраций. Начиная с 2005 года, когда был принят закон, практически все муниципалитеты начали тотальную распродажу принадлежащих им помещений. Только в Самаре, по данным горадминистрации, за 2005 год через аукцион был реализован 161 объект недвижимости, в 2006−м – 77. В нынешней самарской мэрии заявляют о том, что их предшественники продали около 280 объектов муниципальной недвижимости в обход аукционов, через МУПы. Поэтому сейчас команда Виктора Тархова инициировала кампанию по возвращению в муниципальную собственность имущества, реализованного с нарушением закона – по словам самарского мэра, сейчас в судах находится около 230 подобных дел.
По данным, объявленным главой департамента муниципального имущества Самары Виктором Абрамовым, в 2006 году от сдачи в аренду город получил 260 млн рублей. Ожидается, что в нынешнем году эта сумма составит 300 млн рублей, а в дальнейшем будет еще увеличиваться – за счет повышения арендных ставок (сейчас они составляют в среднем 200 рублей за квадратный метр в месяц), а также за счет расширения перечня сдаваемых объектов. Сейчас, по данным Виктора Абрамова, в муниципальной собственности находится около 3 тыс. объектов, из них 2 тыс. подлежат перепрофилированию и передаче в собственность МУПов, учреждений культуры и прочих, а около 1 тыс. – сдаче в аренду. По поводу общего объема квадратных метров в мэрии молчат, ссылаясь на то, что инвентаризация объектов еще не закончена. Но прикинуть можно: 1 тыс. объектов тянет примерно на 200 тыс. кв. м. Именно эту тысячу и предполагается внести в уставный капитал создаваемого ОАО.
Кроме того, по словам Тархова, Самара выставит счет всем федеральным и областным структурам, общественным организациям, которые прежде пользовались городским имуществом безвозмездно. По данным самарского мэра, потери города от безвозмездного использования его имущества составляют около 600 млн рублей в год.
Виктор Тархов отмечает, что стратегия распродаж имущества недальновидна. «Город надо превращать в рентабельное предприятие. Распродавая доходные активы, мы этого вряд ли добьемся. Распродадим все до 2009 года, а как будем жить после?» — рассуждает мэр Самары.
С мэром столицы Поволжья согласны и эксперты. По мнению директора департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property St Petersburg Игоря Лучкова (компания работает в нескольких городах России в качестве девелопера и консультанта, занимается аналитикой рынка), на рынке сегодня отчетливо сложились две тенденции. С одной стороны, государство по определению является неэффективным собственником объектов недвижимости и стремится избавиться от объектов, которые не приносят дохода. Для этого создаются специальные структуры. Например, фонды имущества, которые работают на рынке как операторы по продажам. С другой стороны, государство понимает, что невозможно до бесконечности распродавать имущество и что этот путь по-своему тупиковый. Поэтому власти пытаются учиться эффективно управлять недвижимостью и быть конкурентоспособными на рынке. «Это может касаться объектов, которые понятны в управлении и не требуют больших объемов инвестиций. Однако пока госпредприятия, которые владеют и управляют имуществом, – не очень распространенная практика. В 1990−х годах было создано большое количество ФГУП, но их работа была признана неэффективной», — отмечает аналитик.
Впрочем, ставить точку на аукционах мэрия пока не собирается – по словам чиновников, на торги по-прежнему будут выставляться помещения, эксплуатация которых обходится городу слишком дорого. Например, объекты, требующие капитального ремонта, подлежащие реконструкции и т. п. В этом году планируется продать с аукциона 99 таких объектов.
Будет ли опыт самарских властей по фактическому обходу ФЗ-131 использоваться в других регионах – пока неизвестно. Однако стремление с пользой для дела и с выгодой для бюджета использовать собственное имущество по крайней мере похвально. «Насколько нам известно, аналогичных случаев в России не было. Как правило, в различные ОАО передают какие-то части муниципального имущества, например недвижимость», — говорит эксперт ИК «Финам» Роман Семчишин. По его оценке, создание акционерного общества со 100−процентным пакетом мэрии – достаточно удобный шаг. К примеру, такая компания сможет распродавать имущество при минимуме согласований (ведь объекты будут единожды переданы ему на баланс).
Игорь Лучков считает, что успешность подобного оператора на рынке недвижимости будет зависеть от цели его создания. «Компания может быть создана, например, для того, чтобы просто распродать объекты. Другой вариант сотрудничества – это партнерство государства и инвестора, когда инвестор преобразует неликвидное здание в востребованный на рынке коммерческий объект, а государство отдает этот объект как вклад в инвестиционный проект , имея право собственности на часть новых площадей в обновленном здании», — говорит аналитик.
А вот руководитель проекта «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Дмитрий Хомченко считает, что создание «Волжской недвижимости» решит проблему муниципального имущества лишь на время. «Рано или поздно акции такого акционерного общества будут проданы, оно не сможет быть в муниципальной собственности вечно», — уверен Хомченко. По оценке эксперта, логика 131−ФЗ правильная – муниципалитеты не должны заниматься коммерцией, они должны обслуживать городское хозяйство и удовлетворять потребности населения. «Но бюджетное состояние многих муниципалитетов не позволяет им легко расставаться с привычными доходами, такими как, например, сдача в аренду имущества. Городским властям приходится бороться за каждую копейку. Другое дело, что в Самаре, на мой взгляд, ситуация с бюджетом не такая уж и страшная по сравнению с другими муниципалитетами», — отметил Хомченко.
