25 апреля 2007 г.
Самарский строительный рынок сегодня переживает непростую ситуацию: произошла смена его лидеров, меняется схема выделения земли, вскоре будет отменено лицензирование, происходит взаимопроникновение региональных рынков. О том, как развивается строительная отрасль в Самаре, «Время» беседует с финансовым директором группы компаний «Град» Александром Банниковым.
- В конце прошлого века у «Града» были очень большие объемы вводимого жилья – свыше 10 объектов в год. Затем объемы упали до 7 объектов. Какова ситуация сегодня?
- Сейчас в той или иной стадии строительства - от подписания разрешительной документации до сдачи госкомиссии - находится девять объектов. Также мы развиваем новое направление – гостиничный бизнес, сегодня работаем уже над третьим объектом, который планируем сертифицировать на четыре звезды.
- Сегодня интенсивно развивается коттеджное строительство, а «Град» свернул этот вид деятельности. Почему?
- В 2005 году мы сдали городок на 70 домов на 3-й просеке. Наш опыт показал, что строительство коттеджных поселков оптимально на участке, который находится в собственности. Поэтому сегодня большинство девелоперов ушли за город, Царевщину, Кинель, Смышляевку (направления, где дешевая земля пытаются рассматривать как территории под коттеджное строительство. Часть проектов будет осуществляться на очень дешевой земле, переведенной из сельхозугодий. Это, с одной стороны, плюс, но предстоят очень серьезные вложения в инфраструктуру, комплект сетей, а это уже подразумевает, что поселок должен быть формата «100», то есть не менее ста домов. Насколько велика будет отдача, в каком временном масштабе – все зависит от места и мастерства риэлторов, которые будут эти проекты реализовывать. Мы в ближайшие год-два такого не планируем.
- Есть ли сегодня у строительных компаний проблемы с получением земли?
- Это сложности переходного периода (в прошлом году распоряжение землей перешло от администрации Самары к министерству строительства области). Многие крупные компании были застрахованы от трудностей благодаря запасу площадок, сделанному в предыдущие годы.
- Уже осенью планируется провести первые тендеры. Ваш прогноз: насколько продуктивно они пройдут?
- Строителям всегда интересны новые площадки, вопрос в том, каковы будут условия тендера. Первый блин может пойти комом, а может и нет.
- В последние годы на самарском строительном рынке изменилась расстановка сил, лидеры поменялись…
- На рынок вышло много мелких компаний, некоторые из них укрупнились. В принципе, крупным игроком сегодня стать несложно: в самарский строительный бизнес стремится огромный денежный поток, в том числе от банков и финансово-промышленных групп, от московских структур. В этих условиях даже молодые компании сразу выходят на застройку нескольких объектов. Более того, сегодня некоторые компании отказываются от денег дольщиков или пытаются минимизировать их. Мы постепенно приходим к западной системе инвестирования строительства: через банковские кредиты с продажей уже готового жилья.
- В чем, на ваш взгляд, залог лидерства?
- Отсутствие пятен на репутации. Объем строительства – не объективный показатель. Между теми компаниями, которые возглавляют топ-лист, по объему разрыв небольшой - судить-то можно только по введенному в эксплуатацию жилью. Можно в этом году сдать немного, зато в следующем больше, и наоборот. Лидером станет тот, кто будет строить быстро, относительно недорого и максимально честно.
- О чем говорит произошедшая смена лидеров?
- Это субъективный процесс, зависящий от массы причин, какие-то внутренние противоречия в компании, может быть, усталость руководства. Я знаю людей, которые продают бизнес, потому что они просто устали. Для кого-то становятся невыносимы условия. Вы представляете, какие деньги нужны при переходе строительства жилья полностью на инвестиционные средства, чтобы одновременно строить 100 тысяч кв. м? И какие гарантии обеспечения? Если говорить о страховании, то этот механизм еще мало где работает.
- Новые крупные игроки могут в Самаре появиться?
- Предпосылки существуют, деньги в Самаре сегодня, как мы видим, есть, возможно укрупнение наших компаний, в том числе через альянс с московскими. Это очень интересный момент. Многие компании не раскрывают своих планов, источников финансирования. Чтобы стать крупным игроком на рынке, нужно иметь как минимум три вещи: отведенные площадки, серьезные инвестиции и группу профессионалов, которая сможет этими проектами управлять. Если у кого-то все эти факторы в определенный момент совпадут, мы увидим нового крупного игрока на рынке.
- В связи с «Активным капиталом» возникает вопрос об устойчивости холдингов.
- Изначально такой бизнес более устойчив. Это определяется тем, что они внутренне застрахованы имущественной базой, плюс при резко изменившейся конъюнктуре легче диверсифицировать риски, если руководители не жлобы. Но это одна сторона медали. Вторая: у крупной компании много проектов, бросить тень на один – значит поставить под угрозу многие.
- У «Града» устойчивый бизнес?
- Да. Компания работает с 1989 года, а структура собственников не менялась с 1996 года. В группу входит ряд генподрядных и подрядных организаций, обеспечивающих внутренние потребности предприятия, а также внешние (участие в тендерах, прежде всего по берегоукрепительным работам). Есть транспортные предприятия и подразделения по управлению торгово-офисной недвижимостью и относительно новому для нас направлению – гостиничному бизнесу. На предприятиях, входящих в группу, мы имеем контрольный пакет акций.
- Вы планируете дальнейшее укрупнение?
- У нас нет большого опыта трейдерской работы, за исключением покупки трех организаций, все остальное создавалось. Сегодня планов покупки нет, но есть планы расширения за счет создания новых подразделений.
Наличие производственных мощностей много дает застройщику, но такая покупка была бы интересна лет 5-7 назад, даже 9-10. Сегодня есть предприятия, которые в принципе могли бы быть проданы, но они оцениваются весьма дорого. К тому же большинство этих предприятий требуют больших дальнейших инвестиций. Два-три года мы не планируем приобретать производство стройматериалов.
- Вскоре лицензирование строительной деятельности будет заменено контролем со стороны саморегулируемых организаций. Как это отразится на рынке?
- Я думаю, это ужесточит требования к застройщикам. Чтобы заниматься строительством, будет необходимо состоять в профессиональной ассоциации. Закон пока не принят, называли число членов организации 25, потом московские компании пролоббировали 75 компаний, что для Самары, например, становится уже нелегко. Каждая компания должна будет внести некий страховой фонд (5 млн рублей), то есть легитимными будут признаны структуры, во-первых, располагающие как минимум 5 млн рублей свободных денег, во-вторых, состоящие в цеховой организации, в которую ее готовы будут принять, а это не так просто. И я думаю, что для мелких компаний все это может закончиться плачевно. Ни в государственных тендерах, ни в строительстве жилья такие организации не будут участвовать.
- Как думаете, какая из саморегулируемых организаций, существующих сегодня в Самаре (представительство Ассоциации строителей России или Самарская гильдия строителей сможет взять на себя функции контроля?
- Я думаю, будет 3-4-5 активных мест притяжения. В любом случае министерство строительства должно проявить инициативу, СГС, Ассоциация строителей России, возможно, будут участвовать другие московские представительства. Одна структура не может быть на рынке - это нарушение антимонопольного законодательства.
- Тогда предстоит конкурентная борьба?
- На начальном этапе – да, будут перетягивать прежде всего крупных игроков. Но в дальнейшем вряд ли. Хотя компании и внесут по 5 млн рублей, но саморегулируемая организация полностью отвечает за результат работы своих членов. И вы, не зная людей, возьметесь ли поручиться за них? Поэтому, повторюсь, мелким участникам рынка будет очень сложно работать.
- Некоторые самарские компании сегодня ведут экспансию в другие регионы. В Самаре становится тесно?
- Причин этого может быть множество. Среди субъективных, например, такая: купили предприятие, начинают развивать этот проект. Или смогли на льготных условиях получить участок в том или ином регионе. У кого-то по ряду причин не получается работа здесь: сами плохо работают, или не складываются отношения, или опоздали на раздел пирога, то есть распределение земельных участков, но имеют возможности строительства как в плане денег, так и в плане других ресурсов. Объективные причины – целеустремленность, планы развития.
- Как выглядит Самара по сравнению с другими регионами, и какие из них вызывают наибольший интерес самарцев?
- Изначально привлекательные инвестиционные проекты могут быть в городах-миллионерах, но у каждого свои приоритеты и нюансы. В свое время мы рассматривали возможность строительства в Нижнем Новгороде, в Рязани, но нас там не устроила высокая себестоимость строительства (на тот момент выше, чем в Самаре при том, что продажная цена была ниже самарской. В Самаре когда-то было самое дорогое жилье после Москвы, потом она уступила место Питеру, Нижнему Новгороду и Екатеринбургу, сейчас снова выходит вперед.
