26 апреля 2007 г.
Самарский рынок недвижимости считается одним из самых привлекательных в России. Прибыльность вложений в жилую недвижимость Самары колеблется на уровне 50-70% годовых, в коммерческую – 15-35%. Наиболее яркой иллюстрацией эффективности самарского рынка недвижимости является возрастающий интерес со стороны федеральных и транснациональных игроков строительства и ритейла. Впрочем, их интересы сосредоточены в основном в сегменте коммерческой недвижимости: от участия в рынке жилья удерживает непрозрачная схема выделения земельных участков.
За последние два года в Самарском регионе наблюдался беспрецедентный рост цен. По словам вице-президента по маркетингу строительной компании «Портал» Андрея Тюрина, в среднем за год недвижимость дорожала на 70%. Инвестиционная компания «Дом» приводит похожие цифры: рост цен на жилье составлял порядка 50-70%, по отдельным объектам – до 90%, коммерческая недвижимость дорожала на 15-35% в год. По мнению Андрея Тюрина, невозможно выделить наиболее прибыльный сегмент, эффективность инвестиций зависит от конкурентных преимуществ каждого конкретного объекта, а не от сегмента рынка. За последние годы круг инвесторов изменился незначительно: помимо частных инвесторов, строительных компаний и ритейлеров, ориентируясь на высокую рентабельность вложений в недвижимость, на этот рынок обратили внимание банки и крупные финансовые группы. Но, по мнению Андрея Тюрина, они предъявляют повышенные требования к надежности таких вложений, поэтому их доля в общем объеме рынка невелика.
В последние два года на самарский рынок все большее внимание обращают инорегиональные игроки, приходящие сюда как в качестве застройщиков, так и в качестве инвесторов. По словам генерального директора компании INDEST-Development Виктора Антипова, наивысшая активность наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости. Это объясняется целым рядом причин: большей прозрачностью работы на нем, в отличие от рынка жилья, интенсивным развитием сетевого ритейла и недооцененностью самарского рынка офисных и торговых помещений. По мнению Андрея Тюрина, приход на самарский рынок московских девелоперов объясняется высокой конкуренцией на столичном рынке и желанием диверсифицировать бизнес. «У них большие финансовые возможности, поэтому, как правило, их привлекают мегапроекты (по самарским меркам). При этом такие проекты подразумевают не просто строительство объекта с целью последующей продажи площадей в нем, а именно девелоперские проекты в чистом виде, связанные с дальнейшим развитием бизнеса, например, строительство ТЦ «МЕГА» (ИКЕА), офисный центр на ул. Молодогвардейской. Жилая недвижимость пока менее интересна, поскольку в этом сегменте много сложностей, например, с выделением земельных участков», - заметил «Времени» Андрей Тюрин.
Кроме того, по данным «Времени», московские инвестиции используются в строительстве ТРК «Рубин» в районе пл. Кирова (правда, в последние месяцы реализация этого проекта находится под вопросом). Также московским структурам осенью прошлого года был продан кинотеатр «Самара», который снесут и на его месте построят торгово-развлекательный центр. Компания RTM-Development планирует строительство крупного ТРЦ на ул. Физкультурной. Ростовский девелопер ADM Group подыскивает место для строительства торгового комплекса «Калинка-малинка». Относительно Самары есть планы у компаний-владельцев гипермаркетов «Карусель», «Седьмой континент», «Лента» и других.
Пожалуй, единственный игрок, отказавшийся от участия в самарском рынке недвижимости, – московский холдинг «MIRAX GROUP», который весной прошлого года заявил об экспансии в регионы с проектами строительства бизнес-центров, аналогичных столичному комплексу «Федерация». Летом оператор свернул свои планы, причем не только в Самаре, но и ряде других городов России. Представители «MIRAX GROUP» тогда отказывались от официальных комментариев. По неофициальной версии, причиной отказа от первоначальных планов стала политическая составляющая, а также меньшая предсказуемость региональных рынков. Действительно, многие федеральные игроки отмечают, что условия работы в регионах им непонятны. По этой же причине два года назад московская компания «СУ-155» вышла из проекта строительства крупнейшего в Самаре проекта «Город мира», представляющего собой конгломерат жилой и коммерческой недвижимости. Среди причин этого называли кулуарную схему выделения земельных участков и не до конца продуманный маркетинговый план, в котором не просматривалась конкретная норма прибыли.
Несмотря на эти два примера, московские структуры считают самарский рынок недвижимости весьма привлекательным. По мнению Виктора Антипова, сегодня есть надежда, что вскоре ситуация с оформлением земельных участков под строительство станет более прозрачной, в связи с чем будет обеспечен больший приток инвестиций в Самару, в том числе в сегмент жилой недвижимости.
