18 апреля 2007 г.
Прошедший год был для рынка жилья достаточно ровным, несмотря на ряд банкротств застройщиков и более высокие темпы роста цен. Предпосылки для такого развития были заложены ранее, еще в 2005 году. Основной проблемой следующего года аналитики считают сокращение объемов строительства и сдачи в эксплуатацию нового жилья: если не будет решен ряд проблем, это приведет к еще большему росту цен и, соответственно, к уменьшению доступности жилья.
Основными характеристиками развития рынка жилья принято считать поведение цен, а также соотношение спроса и предложения. Если в конце 2005 года аналитики прогнозировали увеличение стоимости жилья в 2006 году в среднем на 50-60%, то по итогам года, по информации строительной компании «Портал», он составил около 80%, а по некоторым объектам – до 100%. Аналогичные данные приводит инвестиционная компания «Дом». По информации агентства недвижимости «Визит», на вторичном рынке цена предложения выросла в 1,5-2 раза по сравнению с 2005 годом.
Более интенсивный, чем предполагался, рост цен обусловлен сокращением предложения: по данным ИК «Дом», если в 2005 году в Самаре строилось порядка 250 тысяч кв. м жилья, то в 2006 году – около 200 тысяч кв. м. По информации АН «Визит», при этом уровень спроса на жилье остался на прежнем уровне. Уменьшилось количество сданного в эксплуатацию жилья: первые 15 объектов были сданы госкомиссии лишь в октябре, до конца года планировалось сдать еще порядка 60 домов, но в реальности эта цифра меньше. Среди причин строители называют административные проволочки, усилившиеся в течение последнего года. В частности, по мнению генерального директора СК «Портал» Игоря Михеева, возникали проблемы с пожарными ведомствами, а также с центром государственной вневедомственной экспертизы. «Вместо положенных четырех месяцев проекты проверяются по два и более года. Я знаю случаи, когда застройщики не могут получить разрешение на строительство уже построенных и заселенных домов из-за отсутствия заключения вневедомственной экспертизы. Профессиональный уровень самарских проектировщиков растет, качество проектов улучшается, а время на их анализ и выдачу заключения возросло в 2-3 раза», - констатирует Михеев.
Банкротства нескольких строительных компаний также не стали неожиданностью для рынка: состояние этих игроков было известно еще в конце 2005 года. Что же касается вторичного рынка жилья, то, по мнению специалистов АН «Визит», в 2006 году здесь наблюдалось увеличение спроса, в том числе и за счет банковских кредитов. «Именно ипотечные покупатели добавили масла в ценовой огонь. Несмотря на то, что многие продавцы разобрались с ипотечными схемами и в меньшей степени боятся подобных сделок, по-прежнему и риэлторы, и сами владельцы не забывают добавить $1-2 тысячи к стоимости квартиры для покупателя по ипотеке», - отмечают в «Визите». Лидерами продаж остаются 1-2-комнатные квартиры в 5-этажных домах в Октябрьском, Железнодорожном, Советском, Кировском и Промышленном районах. Это связано с увеличением доли «ипотечных» покупателей, прежде всего из числа молодых семей. Помимо того, в АН «Визит» отмечают стабильный спрос на дорогие квартиры в новых домах со свидетельством о государственной регистрации и с хорошим ремонтом. Для покупателей за последний год стали важны не только ценовые, но и качественные характеристики приобретаемого жилья: квартиры в хорошем состоянии стали цениться значительно дороже аналогичных в плохом состоянии.
Аналитики рынка недвижимости уверены: развитие ситуации в 2007 году во многом будет определяться факторами и тенденциями, заложенными в 2006 году. Например, пока еще проблема с документацией на землю остается одним из серьезнейших ступоров развития строительного рынка. Четкого и прозрачного механизма до сих пор не существует, несмотря на то, что одним из главных событий 2006 года игроки строительного рынка считают переход прав на распределение земельных участков под строительство к областной администрации.
Предполагается, что в отношении выделения земли под строительство в Самаре в 2007 году произойдет знаковое событие: наконец-то будут проведены первые тендеры. Заместитель министра строительства и ЖКХ Самарской области Владимир Березовский в октябре прошлого года сообщил, что не позднее апреля 2007 года в Самаре будет сформировано несколько земельных участков общей площадью 240 га, а к августу-сентябрю – площадью 787 га. Их можно будет выставить на аукцион. С учетом того, что на сегодняшний день строительный цикл от проектирования до ввода длится не менее трех лет, освоение указанных площадок позволит обеспечить дополнительный ввод жилья по области к 2010 году в объеме 1,7 млн кв. м.
По мнению Игоря Михеева, также весьма значимым событием 2006 года стало принятие поправок к закону о долевом участии в строительстве, отменивших солидарную ответственность застройщиков и банков, что теоретически должно было упростить процесс получения строительными компаниями кредитов на финансирование строительства жилых домов. Пока, тем не менее, этого не происходит, но строители надеются на облегчение процесса кредитования в будущем.
Ценовые прогнозы на 2007 год аналитики пока дают с осторожностью, ориентируясь на цифры порядка 50%, но не исключая, что возможен рост цен, аналогичный 2006 году. Это тем более вероятно, если не будет решен ряд проблем, связанных с выделением земельных участков под строительство, разрешительной документацией и сдачей жилья в эксплуатацию. Вторичный же рынок будет развиваться «с оглядкой» на первичный, а также продолжится «подогрев» из-за роста популярности ипотечных кредитов. По мнению Игоря Михеева, жилье в Самарской области для большинства ее жителей недоступно, хотя в целом работа, которую для повышения его доступности проводит государство (развитие ипотеки, мероприятия, направленные на усиление конкуренции как на рынке строительных материалов, так и на рынке застройки), движется в правильном направлении. Но пока законодательно не решены одни из ключевых моментов: отселение из сносимого ветхого жилья, подключение строящихся объектов к коммуникациям, не совершенен механизм распределения земельных участков под строительство.
Екатерина СПИВАКОВСКАЯ
