26 сентября 2007 г.
В последнее время только ленивый не обвинял городских чиновников в затягивании сроков оформления документов, без которых нельзя начать строительство. Заявки оседают на столах, застройщики ведут строительство на свой страх и риск, а потом в судах долго доказывают право на существование уже построенного дома. Но почему так происходит? Только ли из-за нерадивости или жадности дорвавшихся до власти бюрократов?
В соответствии с законодательством РФ для того, чтобы начать строительство, необходимо пройти несколько этапов. Первый - это оформить на праве собственности или на правах аренды, зарегистрировать в установленном законом порядке земельный участок для строительства объекта недвижимости. После получения правоустанавливающих документов на землю нужно оформить проектно-сметную документацию и другие документы, необходимые для получения разрешения на строительство. И когда долгожданное разрешение на руках, можно выезжать на строительную площадку. Теперь нужно как можно быстрее построить объект и еще раз пообщаться с чиновниками - получить заключение о введении объекта в эксплуатацию. Казалось бы, все просто. Почему же тогда столько объектов строятся без разрешений, а потом через суд вводятся в эксплуатацию?
Право на землю
Самым сложным и длинным по времени оказывается первый этап - оформление права на земельный участок под строительство. Порядок, по которому земля может быть предоставлена под строительство, определяется Земельным кодексом РФ. Этой процедурой предусмотрено согласование с целым рядом организаций, среди которых в основном областные и федеральные структуры. То есть, получая заявку от министерства строительства и ЖКХ Самарской области, уполномоченный орган местного самоуправления - департамент строительства и архитектуры городского округа Самара - рассылает запросы в девять организаций, а затем еще в три (см. схему и ждет на них ответа.
При этом нужно понимать, что если не пришел ответ хотя бы на один запрос, то по заявке не может быть принято никакого решения. Если же нет ответа от нескольких организаций, то ситуация вообще становится патовой. Лучше всего это показывает статистика.
За период с 1 июля 2006 года по 8 августа 2007 года в департамент поступило 1068 заявок. Из них:
- отработано - 687,
- остаются в работе – 381.
При этом:
- в Земельную кадастровую палату направлено 502 запроса, получено 118 ответов;
- в Ростехинвентаризацию направлено 543 запроса, получено 193 ответа;
- в Министерство имущественных отношений направлен 481 запрос, получено 198 ответов.
Чуть лучше ситуация выглядит по другим организациям, но нет ни одной, присылающей ответы вовремя. Хотя, по словам руководителя департамента Сергея Бахчева, в последнее время ситуация начала меняться в лучшую сторону. В департаменте введена система регулярных напоминаний всем согласующим организациям, проведено несколько совместных совещаний с представителями областных и федеральных структур, получено согласие работать более оперативно и слаженно. Поэтому количество заявок, «зависающих» в департаменте строительства и архитектуры, неуклонно сокращается.
После получения всех согласований (или несогласований - и тогда компания, подавшая заявку, получает отказ выпускается постановление главы города об утверждении проекта границ земельного участка. Затем оно передается в министерство строительства и ЖКХ, которое уже дает распоряжение о предоставлении земельного участка под строительство.
Разрешение на строительство
После оформления правоустанавливающих документов на земельный участок под строительство инвесторы или застройщики должны получить разрешение на строительство. Градостроительный кодекс определяет его как «документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство».
Срок, в течение которого должно быть принято решение о выдаче разрешения или отказе в нем, - 10 дней, но в реальности он затягивается на гораздо более длительный период. И виноваты в этом, как ни странно, часто сами застройщики. Как известно, произошли важные изменения в законодательстве, но, к сожалению, многие заявители пока невнимательно с ними ознакомились. Так, например, многие заявители по-прежнему считают, что если у них утвержден генеральный план конкретного объекта, можно сдавать его на экспертизу и спокойно ждать выдачи разрешения на строительство. Но в соответствии с новым Градостроительным кодексом РФ разрешение на строительство не может быть выдано, если отсутствует утвержденная градостроительная документация, то есть проект планировки территории. Застройщику необходимо также представить и градостроительный план земельного участка, разработка которого - отдельная тема. Как нам рассказали в департаменте строительства и архитектуры, сегодня мало кто из застройщиков этим занимается, а без него зарегистрировать объект недвижимости просто не представляется возможным.
Из прошлого в настоящее
Нельзя обойти стороной и «наследство», доставшееся нам от прежней администрации, то, о чем так много говорят сегодня. Путаница с предоставлением земельных участков под строительство, которая образовалась в последние несколько лет, сегодня дает о себе знать. И в настоящее время многие застройщики ведут работы без соответствующих документов. И далеко не во всех случаях есть возможность оформить необходимые разрешения, не входя в противоречие с законом. Поэтому решение о признании строительства законным или о его запрете может принять только суд.
Механизм государственной бюрократии тяжел и неповоротлив, но обладает мощной силой инерции. Поэтому есть надежда, что после того, как будет отлажен рабочий порядок, соответствующий требованиям нового законодательства, система будет работать четко и слаженно.
Сергей Бахчев, руководитель департамента строительства и архитектуры:
- Процесс приведения градостроительной отрасли в соответствие требованиям нового законодательства оказался весьма болезненным. Большинство застройщиков, к сожалению, не изучили его и подают документы без учета требований нового Градостроительного кодекса. В результате мы получаем неполный пакет документов, что тоже тормозит работу. Предъявление более жестких требований к построенным объектам жилищного строительства со стороны Государственного пожарного надзора МЧС России и Государственной инспекции строительного надзора Самарской области также привело к задержке сроков ввода объектов в эксплуатацию. Так, если в 2005 году в Самаре было введено в эксплуатацию 342 469,66 кв. м общей площади жилья, то в 2006 году - только 221992,9 кв. м. Однако переходный период подходит к концу, и в настоящее время благодаря проведенным организационным мероприятиям наметилась тенденция к выходу из тяжелой ситуации. За 6 месяцев 2007 года введено в эксплуатацию более 82 000 кв. м жилья, и должен сказать, что темпы ввода будут увеличиваться. До конца года, я думаю, эта цифра будет не менее 450 000 кв. м.
справка
ч. 7 ст. 51 ГК РФ
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1 правоустанавливающие документы на земельный участок;
2 градостроительный план земельного участка;
3 материалы, содержащиеся в проектной документации:
а пояснительная записка;
б схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г схемы, отображающие архитектурные решения;
д сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.
4 положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего кодекса;
5 разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего кодекса);
6 согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
