26 сентября 2007 г.
Жилье не может быть дешевым по определению: чем выше инвестиционная привлекательность региона, тем выше стоимость недвижимости. В этом смысле Самара не является исключением из правил. И тем не менее на любом рынке присутствует огромный разброс цен. Что такое дешевое жилье по-самарски?
О том, что понятия доступности и дешевизны в применении к такому априори дорогостоящему товару, как недвижимость, не совпадают, заговорили сразу после официального опубликования соответствующего российского нацпроекта, в названии которого, помимо термина «доступное жилье», фигурирует еще и другой термин - «комфортное». По сути, только подчеркивающий разницу в определениях доступности и дешевизны. В данном случае доступным товар призвано было сделать не столько путем снижения рыночных цен (тем более что, как показывает практика, влиять на рынок извне практически невозможно), сколько с помощью внедрения и развития спецмеханизмов - таких, как ипотечное кредитование, кооперация, стройсберкассы. Другой вопрос, что больше половины участников подобных программ ориентированы на приобретение квартир эконом-класса. Благо, что разбег цен на недвижимость, в том числе и в нашем регионе, достаточно велик. Разница в ценах на объекты разных категорий измеряется даже не процентами, а разами. И тем не менее в данном случае термин «минимум» вряд ли стоит считать синонимом термину «дешево»…
Недешевое удовольствие
В Самаре цены на квартиры в новостройках стартуют с отметки $1000 за квадратный метр, максимальные показатели стремятся к отметке $6000-7000 за кв. м. В целом первую скрипку в формировании цен на новую недвижимость играют такие факторы, как месторасположение объекта, стоимость вхождения на площадку, себестоимость строительства и уровень востребованности товара
Самое дешевое звено…
На сегодняшний день квартиры в новостройках по цене ниже $1000 за кв. м можно отыскать лишь в прайсах компаний, ведущих застройку загородных территорий. По данным журнала «Зеленая площадь», стоимость квадратного метра в жилых комплексах поселка Петра Дубрава стартует с отметки $730 за кв. м (при максимальных показателях $1230 за кв. метр - в зависимости от срока сдачи объектов в эксплуатацию). В поселке Алексеевка стоимость квадратного метра в жилых новостройках колеблется от $760 до $1000, в Кинеле - от $780 до $1200, в поселке Волжский - от $1270 до $1400.
С $1000 за квадратный метр начинаются цены на квартиры в жилых комплексах, строящихся в пригородных зонах Самары. На сегодняшний день самые демократичные цены на жилье - в объектах на территории Красноглинского района. В поселках Мехзавод и Управленческий минимальная стоимость квартиры в новостройке - от $1020 за кв. метр. В Куйбышевском районе аналогичные показатели выше: от $1300 за «квадрат», в поселке Сухая Самарка стоимость кв. м в жилых новостройках достигает отметки $1900-1950.
Минимальная стоимость квадратного метра жилья в черте Самары составляется $1200 - по таким ценам можно приобрести квартиры в новостройках Кировского района. При этом на территории Кировского района ценовой максимум достигает отметки $1700 (ул. Ставропольская, ул. Ташкентская/ул. Стара-Загора), а в Промышленном районе - $2700 (жилые комплексы в районе Поляны Фрунзе, 9-й просеки).
Далее - чем ближе к центру, тем выше цены. На сегодняшний день операторы рынка связывают этот тренд не только с такими определениями, как «престижно - непрестижно», но и с сугубо финансовой стороной вопроса. В центре города стоимость вхождения на участок выше, чем в спальных районах. В частности, более крупными являются затраты на отселение и проведение коммуникационных сетей. Отсюда и разбег в ценах.
Разница в средних ценовых параметрах спальных (Промышленный, Кировский, Советский районы и медийных (Октябрьский, Железнодорожный районы зон практически незаметна. На сегодняшний день этот показатель не превышает отметки 5% - во многом из-за высокой динамики цен на жилье в Промышленном районе. Разница в средних ценах на новостройки в медийных и центральных зонах выше - около 26% (см. график 1). В то же время разбег полярных показателей измеряется уже не в процентах, а в разах. Если для спальных районов ценовой максимум не превышает отметки в $3000 за кв. метр, то в Октябрьском и Ленинском районах максимальная стоимость «квадрата» стремится к отметке $6000-7000 (при условии продажи под ключ).
Факторы роста
Отвечая на вопрос о том, можно ли сократить себестоимость строительства, операторы рынка говорят, что, по сути, методы, направленные на достижение этой цели, известны каждому застройщику. В целом постулаты эффективного маркетинга сводятся к тому, чтобы количество сотрудников компании не превышало разумного минимума, соответствующего объему выполняемых работ, а товар уходил с рынка в минимальные сроки. Прибыль важна - но также в разумных пределах, поскольку чрезмерные накрутки способны сделать товар неликвидным, в конечном счете ее же (прибыль и сократив.
Однако в первую очередь уровень себестоимости определяется категорией продукта. В данном случае тем, принадлежит жилье к классу «эконом», «бизнес» или «премиум». Этим параметром определяются и стоимость проекта (типовой проект стандартной многоэтажки значительно дешевле такого штучного товара, каковым являются проекты элитных жилых комплексов), и выбор стройматериалов для его реализации. Декорировать типовые девятиэтажки редким видом природного камня как минимум нелепо, как максимум - нерентабельно, так же как строить de luxе из панелей.
Между тем, как отмечают операторы рынка, на сегодняшний день именно этот фактор зачастую сводит на нет все стремления хоть как-то сократить себестоимость строительства: слишком высок рост цен на самые ходовые стройматериалы. Разовые скачки цен на цемент достигают десятков процентов, за сезон цены как минимум удваиваются. По оценке аналитиков, если бы не высокий потребительский спрос на жилье, ни один оператор рынка стройматериалов не смог бы столь резко и часто повышать стоимость своей продукции. В итоге налицо ставшая уже привычной для российского рынка зависимость: с одной стороны, жилье эконом-класса является наиболее востребованным на рынке продуктом. С другой - высокий спрос и напрямую, и косвенно стимулирует его удорожание. И минимальные цены, с точки зрения арифметики, перестают быть аналогом дешевизны.
КОММЕНТАРИЙ ЗАСТРОЙЩИКА
Сергей Филиппов, коммерческий директор СК «Нива-Строй»:
- Себестоимость строительства зависит от целого ряда факторов. Это район застройки и стоимость земельного участка, а также исходные условия вхождения на ту или иную территорию - стоимость сетей, затраты на отселение, административные расходы. Так, провести сети к площадке в центре города значительно сложнее, чем на той же Безымянке. Значит, и стоимость квадратного метра жилья на выходе в исторической части Самары выше, чем в спальных районах. Стоимость квадратных метров жилья разная на разных этапах застройки: чем ближе к завершению работ и сдаче объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость предлагаемых к продаже квартир. Традиционная разница в стоимости кв. метра на нулевом цикле и в конце строительства составляет 30%. Рыночная стоимость квартиры определяется еще и уровнем потребительского спроса. На сегодняшний день востребованность жилья в Самаре достаточно высока, а значит, вполне допустимы и ценовые накрутки. Очередной виток роста цен на жилье будет зафиксирован на рынке уже осенью - хотя, скорее всего, он будет не менее мощным, нежели прошлогодний.
Ефим Вейсман, генеральный директор СК «Куб»:
- Снижения себестоимости строительства можно добиться за счет соблюдения ряда правил. Во-первых, это контроль за издержками производства. Одна из прописных истин: количество персонала должно соответствовать объему работ. Во-вторых, эффективный менеджмент, маркетинг, рекламная политика (товар не должен задерживаться в прайсах операторов рынка). В-третьих, зачастую имеет смысл работать с не очень высокой рентабельностью, поскольку в противном случае услуга или товар перестают быть ликвидными, востребованными у потребителя. С другой стороны, рынок нередко преподносит свои сюрпризы. Один из них, ставший уже традиционным, - рост цен на стройматериалы. В условиях, когда за полгода цены на цемент вырастают вдвое, параллельно увеличиваются тарифы на газ, электроэнергию и транспорт, цены на жилье не могут оставаться на прежнем уровне. В мировой практике цены на стройматериалы если и растут, то рост этот носит не галопирующий, а скорее ползущий характер - на доли процента в год. Ни один западный оператор не выдержал бы работы в условиях, подобных нашим: любой стройматериал, подорожай он вдвое, тут же стал бы невостребованным товаром.
