26 сентября 2007 г.
На рынке готового жилья объекты эконом-класса являются едва ли не самым востребованным продуктом. Какой суммы будет достаточно для приобретения наиболее дешевой по самарским меркам квартиры?
В сегменте вторичного жилья самая низкая стоимость квадратного метра - в объектах старого фонда. На первый взгляд, востребованность объектов такого типа не должна быть высокой. Однако практика свидетельствует об обратном. По данным компаний, работающих в области ипотечного брокериджа, на сегодняшний день ряд операторов кредитного рынка готовы выдавать жилищные займы под покупку квартир в домах старого фонда при условии, что перекрытия в них не деревянные. С другой стороны, в разряд дешевой (с пометкой «по самарским меркам» продукции относятся также сталинки, гостинки и хрущевки, при условии, что расположены они не в топовых точках города, а ближе к окраине. Вместе с тем в целом стоимость квадратного метра на рынке готового жилья в большей степени зависит от типа объекта, нежели от его месторасположения
Форма и содержание
На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья Самары составляет около $2300. При этом средние цены в разных сегментах рынка колеблются от $620 за кв. метр (старый фонд до $3200 за кв. м (de luxе (см. график 5), а максимум достигает отметки $7000 за кв. метр.
Стоимость самого дешевого товара - квартир в домах старого фонда - стартует и вправду с низкой по сегодняшним меркам отметки - $300 за квадратный метр. Правда, по таким ставкам можно рассчитывать лишь на приобретение квартиры в досталинских двухэтажках, расположенных в пригородных зонах - например, в поселках 113 км и 116 км (Куйбышевский район). В черте города минимальная стоимость кв. метра в старом фонде - $500, средняя - $750-900 (Октябрьский, Железнодорожный районы). Исключение составляет исторический центр, где средние цены на квартиры в домах этого типа достигают отметки $2000 за кв. м. Столь ощутимый ценовой разбег операторы рынка связывают с двумя факторами. Первый лежит на поверхности: в более высокую цену заложена «наценка» за район, а иногда еще и за лучшую сохранность старой постройки. Второй заключается в том, что если в пригородных и медийных районах квартиры в домах старого фонда приобретаются в основном для непосредственного проживания в них (зачастую благодаря относительной низким ценам такие объекты используются в качестве «разменной монеты» при разъезде и разделе недвижимого имущества), то в центре старый фонд раскупается еще и в надежде на его скорый снос (в случае если речь идет не об объектах под грифом «архитектурный памятник»).
Почти вдвое ниже среднерыночных показателей стоимость квадратного метра в домах сталинской застройки. На сегодняшний день минимальная стоимость кв. м в этом сегменте рынка - около $600 (мкрн Металлург, Безымянка), средняя - немногим выше $1300 (район а/с «Аврора», проезд Масленникова), максимальные показатели превышают отметку в $2300 за кв. метр, а в центральных районах при условии капитального ремонта - $3000 за кв. м.
Средняя стоимость квадратного метра в хрущевках, ленинградках, гостинках и улучшенках практически совпадает со средними по рынку показателями (см. график 5). При этом разбег цен на квартиры с разными типами планировки обусловливается их различным метражом: за счет небольших кухонь и прихожих стоимость квартир в хрущевках и ленинградках в среднем на 25-40% меньше их аналогов в домах с квартирами улучшенной планировки.
В каждом из сегментов средняя стоимость квадратного метра жилья в панельных домах ниже, чем в кирпичных. На сегодняшний день минимальная разница в стоимости «панели» и «кирпича» - в среднем 4% - в сегменте «ленинградок» и улучшенок. Максимальная - почти 20% - в сегменте гостинок и малометражек. В сегменте хрущевок стоимость квадратного метра в панельных домах в среднем на 11% ниже, чем в кирпичных объектах.
География рынка
По оценке респондентов «Новостей рынка недвижимости», уровень цен на жилье в той или иной географической зоне определяется целым рядом факторов. При этом на первом месте - развитость инфраструктуры и преобладающий тип застройки. На втором - степень престижности проживания в той или иной точке города. На третьем - экологическая составляющая.
По данным журнала «Зеленая площадь», на сегодняшний день минимальной является средняя стоимость квадратного метра жилья в Красноглинском и Кировском районах Самары. При этом разница в ценах между ними также минимальна - всего 1,6% (см. график 7). В следующей ценовой категории - Куйбышевский и Советский районы. Средняя стоимость квадратного метра готового жилья в этих географических зонах в среднем на 8% выше, чем в Красноглинском и Кировском. Еще на 12-15% выше средняя стоимость квадратного метра в готовых объектах Железнодорожного района. Далее следует Промышленный район. Благодаря росту популярности географических зон вдоль Волги средние цены на вторичное жилье в Промышленном лишь на 8-9% ниже, чем в Октябрьском районе. Средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья Самарского района ниже, чем в Промышленном и Октябрьском. Но это только за счет высокой насыщенности территории объектами старого фонда (более 35% предложения). Если не брать в расчет квартиры в домах этого типа, по ценам на жилье Самарский район поделит пальму первенства с другим центральным районом - Ленинским.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Надежда Мартынова, директор АН «Замок»:
- На сегодняшний день на рынке готового жилья минимальные цены - на квартиры в домах старого фонда. Но в данном случае термин «минимальные» не означает «низкие». Спрос на жилье достаточно высок и в этом сегменте рынка: этот фактор позволяет продавцам - собственникам объектов повышать их стоимость. В основном востребованность квартир в домах старого фонда обеспечивается за счет иногородних граждан. Нередко такие объекты фигурируют в разменных цепочках. Ряд банков, работающих с ипотекой, готовы выдавать кредиты и на покупку жилья старого фонда - при условии, что в доме не деревянные перекрытия. Средний период экспозиции объектов такого типа ниже, чем в сегменте улучшенок, однако за месяц-полтора они находят своих покупателей. Вместе с тем стоимость объекта недвижимости зависит не только от его типа, но и от месторасположения. Так, в Самаре наименее престижными, а значит, и наиболее дешевыми считаются такие зоны, как Заводское шоссе, Куйбышевский район, поселок Мехзавод. Разница в стоимости на жилье в престижных и не очень районах по-прежнему присутствует на рынке. Высокий спрос на сравнительно доступные по цене объекты работает на рост их стоимости. Так, за несколько лет средний уровень цен на жилье в Кировском районе сравнялся с некогда более высокими ценами на квартиры в домах Советского района. С другой стороны, отчасти этот фактор обусловлен более активной застройкой Кировского района и практически полным отсутствием новых объектов на территории Советского.
Елена Архипова, руководитель отдела недвижимости компании «Самарский квартирный фонд»:
- На сегодняшний день в Самаре высоким спросом пользуются не только квартиры эконом-класса, но и элитные апартаменты. В сегменте жилья класса de luxе стоимость объектов определяют несколько факторов. Во-первых, это месторасположение жилого комплекса. Наиболее престижными точками традиционно являются участки вдоль волжского побережья, обеспечивающие объектам удачные видовые решения. При этом стоимость квадратного метра в жилом комплексе тем выше, чем объект ближе к центру города. Второй фактор, обеспечивающий объекту востребованность на рынке элитного жилья, - это максимальный комплекс внутреннего сервиса (химчистки, магазины, служба консьержей, ТСЖ, служба охраны). Третий фактор - качественный ремонт, иногда - с полным комплектом мебели и техники. На сегодняшний день в Самаре есть объекты, отвечающие всем этим характеристикам. И тем не менее насыщенность регионального рынка элитного жилья все еще недостаточно высока. Что обеспечивает удорожание объектов такого типа. Стоимость апартаментов класса de luxе в сегменте готового жилья достигает отметки $6-7 тысяч за квадратный метр.
