26 сентября 2007 г.
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Самарской области предполагают реализовывать в том числе и за счет возрождения и развития панельного домостроения. Выдержат ли квартиры в панельных домах конкуренцию? Будут ли они востребованы? Смогут ли производственные мощности заводов в полной мере обеспечить потребность рынка в строительных материалах? Об этом мы беседуем с генеральным директором ОАО «Инвестиционно-строительная компания «Самарастрой» Виктором Сальчихиным
-Виктор Николаевич, чем сегодня обусловлен повышенный интерес чиновников к панельному домостроению?
-В последнее время мне пришлось работать с Самарским областным фондом жилья и ипотеки. Те программы и задачи, которые он реализует по жилищному нацпроекту, предполагают и строительство более дешевого жилья. Здесь сразу возникает вопрос: за счет чего можно снизить стоимость строительства? Ведь всегда панельное строительство было дешевле кирпичного. Оно подразумевало использование мощностей заводов. На стройплощадке только собирались панельные конструкции. Поэтому и трудозатрат непосредственно на месте было меньше. За счет потоков и мощностей заводов они унифицировались и снижались. В свою очередь, это позволяло увеличить скорость строительства. А чем меньше его продолжительность, тем меньше накладных расходов несут застройщики на содержание техники, грузоподъемных механизмов и так далее.
-Какова ценовая разница между монолитными, панельными и кирпичными домами?
-Весомая. Приведу такой пример. Раньше у нас, строителей, было строгое деление. Строили монолитные, кирпичные и панельные дома. Квадратный метр в монолитном доме стоил 220 рублей (в ценах 80-х годов XX века), в панельном доме - 270 рублей, 340 рублей - в кирпичном доме. Разницу видите сами.
Сегодня разница по-прежнему существует. Она претерпела изменения, но только в количественном выражении. Кирпичные дома и сейчас стоят дороже. Потому что затраты строителей возросли и дома из кирпича пользуются большим спросом. Кроме того, искусственно завышены цены на стройматериалы и конечную продукцию. Однако даже если сейчас и удастся возродить панельное домостроение, то снизить цену квадратного метра будет непросто.
-Почему?
-Потому что сейчас вопросами снижения стоимости квадратного метра и внедрением новых технологий, позволяющих уменьшить эту стоимость, никто не занимается. Раньше в Самаре вопросами технологии строительства занималась крупная строительная компания «Главсредневолжскстрой», в которой было сконцентрировано большое количество строительных мощностей. Для своих нужд она разрабатывала новые технологии в строительстве, в том числе и технологии удешевления стоимости квадратного метра. Деятельность этой компании была связана с освоением крупных денежных средств. В сегодняшних ценах только технический отдел осваивал порядка полутора миллиардов рублей. В 1992 году «Главсредневолжскстрой» прекратил свое существование. На рынке с тех пор нет такой централизации. Казалось бы, каждая строительная организация может выделить средства на свое развитие. Но эти затраты будут не сопоставимы с тем, что необходимо рынку в данный момент. Поэтому этот вопрос можно решать, но решать в новых условиях. Нужно учитывать, что каждый завод - это самостоятельная единица, хозяин своего производства. Заказчик - тоже самостоятельная единица. А нужно, чтобы они поработали вместе, объединили свои усилия. Чтобы каждый вкладывал свои средства в развитие производства, а затем получал прибыль. Впоследствии эту отработанную систему можно было бы применять на всем рынке, но уже контролируя его. А вот координировать и объединять инвесторов, застройщиков, заказчиков, следить за тем, чтобы они правильно выбрали конструкцию дома, технологии, должны чиновники. Потому что сейчас никто не в состоянии решить эти вопросы. Может быть, нужно создать какое-либо объединение, холдинг всех заинтересованных организаций. Для того чтобы возродить панельное домостроение, много времени не нужно - год, максимум полтора, и все мощности будут восстановлены. Ведь основа у нас есть, есть опыт, наработки, есть люди. Но возрождать его нужно не вслепую, а должным образом изучив ситуацию, объединив усилия чиновников, строителей и инвесторов. Без административного, финансового и людского ресурса эту проблему решить нельзя.
-За 15 лет, что прошли с момента упразднения «Главсредневолжскстроя», ничего нового так и не придумано?
-Почему, сейчас на рынке появилось много нового, но в каких-то определенных отраслях строительства. Например, отделочные материалы, малая механизация, новые грузоподъемные механизмы, технологии для возведения монолитных каркасов для жилых и общественных зданий, бетононасосы, опалубки… Но все это используется пока, скажем так, не до конца продуманно. Создается монолитный каркас, а его наполнение часто осуществляется некачественными материалами. Эту проблему может решить каркасно-панельное домостроение. Его суть состоит в том, что каркас не заполняется блоками - на него навешиваются панели. Вот такая технология действительно может повлиять на ускорение темпов строительства и, как следствие, на его удешевление.
-Насколько дешевле может стоить квадратный метр в панельном доме?
-Квадратный метр в каркасно-панельном или панельном доме в любом случае будет дешевле, чем в кирпичном. Если рассматривать в процентном соотношении, то свыше 30%.
-Какова скорость возведения панельного дома?
-Нормативы были таковы: одна девятиэтажная секция должна быть построена за 9 месяцев. Но у нас бригады работали круглосуточно. Это позволяло такую секцию построить за 4-4,5 месяца - с монтажа до сдачи в эксплуатацию.
-Располагает ли Самарская область соответствующими производственными мощностями?
-Сейчас - нет. Заводы разошлись по разным владельцам. Для того чтобы строить панельное жилье, в области работали несколько заводов. ЖБИ №1, ЖБИ №3, ЖБИ №6, ЖБИ №9, завод «Керамзит» - и это только те заводы, которые находились в ведении структуры главка. А были еще заводы в Тольятти, свои производства у военных и сельских строителей. Сегодня многие из них переквалифицировались на выпуск продукции для кирпичного домостроения, потому что она востребована рынком и универсальна.
Были у нас в области попытки восстановить производство панелей, но они не увенчались успехом, так как, во-первых, не хватило финансовых средств. А во-вторых, изменились требования по теплоизоляции. Поясню на примере. Наружная стена любого дома несет функцию защиты. Расчетная температура для нее такова: -31° с внешней стороны, +21° с внутренней. Надо сделать стену так, чтобы она выдерживала такой перепад температур. Для этого требуется около 60 см кирпичной кладки или 35-сантиметровая панель. В 90-х годах СНиПы по теплоизоляции изменились. Теперь необходимо около 105 см кирпича. Панели из керамзитобетона такой толщины сделать уже нельзя. Поэтому были разработаны новые панели - сэндвич. Это трехслойная панель, оболочка которой состоит из тяжелого бетона, держащего каркас плиты. Внутри - утеплитель. Так вот за внедрение этих проектов никто не взялся. А они могли бы стать экономичным выходом из ситуации. Поэтому чтобы вернуться сегодня к панельному домостроению, нужно менять структуру управления капитальным строительством.
К слову, заводы с удовольствием произвели бы у себя перевооружение и отдавали продукцию на рынок, если бы были уверены, что она нужна рынку.
-Раз уж мы заговорили о теплоизоляции, как может решаться эта проблема в панельном домостроении?
-Дело в том, что строителям было предписано утеплять стены с помощью пенополистирола и пенополиуретана. По общему мнению, эти материалы на сегодняшний день являются самыми перспективными. Однако оба до конца не изучены. Как они себя поведут по прошествии нескольких лет, предсказать невозможно. Кроме того, существуют еще и другие материалы. Например, минераловатные плиты на основе базальтовых составляющих. Но это тоже искусственные материалы. Оптимальная система теплоизоляции, которую приняли бы все строители, пока не найдена. Мне кажется, что лучше все-таки использовать те материалы, в которых мы уверены и которые проверены временем. Кроме того, климатические условия нашей области таковы, что лучше строить из одного материала - кирпич так кирпич, панель так панель.
-Будет ли спрос зависеть от месторасположения «панелек»?
- Раньше все панельные дома были однотипны и похожи друг на друга (различались они, пожалуй, только по цвету), поэтому их и объединяли в отдельные микрорайоны. И «не пускали» в центр Самары. Однако если строить каркасно-панельные дома с гибкой планировочной системой, то почему бы не возводить их ближе к исторической части города?
-Думается, и спрос на такие дома в центре города будет высоким…
-Трудно ответить на этот вопрос однозначно. Потому что рыночная цена все равно нивелируется. Не важно, какой это дом, - каркасно-панельный или кирпичный. Затраты заказчика будут спрятаны. Однако если будет действовать служба единого заказчика, которая призвана контролировать строительство, вкладывать в него и развитие производства деньги и заранее знать, сколько будет стоить квадратный метр, тогда можно определенно сказать, что жилье в панельных домах будет дешевле, чем в кирпичных. Независимо от того, в каком районе дом построен - в Ленинском, Октябрьском или Промышленном. А если нет возможности создать службу единого заказчика, то эти функции могут взять на себя такие структуры, как СОФЖИ. Главное - грамотное распределение финансовых потоков. И тогда отдача пойдет очень быстро.
-А будут ли в целом по рынку востребованы панельные квартиры?
-Да, причем они будут не только доступными, но и комфортными. В 90-х годах мы взвешивали все возможности панельных квартир. Почему они долгое время считались неэлитными? Потому что они ограничены в планировочных решениях. Однако нам на домах 90-й серии удалось добиться более удобных планировок. А по техническим характеристикам «панельки» мало в чем уступают кирпичным домам - и по теплотехническим показателям, и по эксплуатационным. Зачастую, заходя внутрь квартиры и не зная, что дом панельный, не заметишь разницы. А если и есть какие-либо нарушения, например, по микроклимату, то все эти нарушения можно учесть и просчитать, чтобы не допускать их в дальнейшем.
Панельные квартиры нельзя списывать со счета, они должны служить людям.
