19 сентября 2007 г.
Воспринимать сезонную стабильность на рынке недвижимости как снижение спроса и приостановку роста цен на жилье - утопия, верить в которую не только вредно, но и глупо. Так считают почти все участники рынка недвижимости и эксперты «НРН», пытавшиеся разобраться в процессах, происходящих на самарском рынке недвижимости летом 2007 года.
Максим Хвостов, президент НП «Поволжская Гильдия Риэлторов», генеральный директор СРП «Дисса»:
- Мы сколько угодно долго можем ждать стабилизации цен на жилье, рассчитывать на их снижение, строить догадки относительно снижения спроса, но не убежим от реальности, а она в том, что за 4 месяца этого года цемент подорожал в 2 раза, кирпич - в 1,7 раза, металл - в 1,5 раза. Рост цен на строительные материалы происходит постоянно. Производственные предприятия строительного комплекса (потребители материалов за счет внутренних ресурсов пытаются сдерживать рост цен на свою продукцию (естественно, под влиянием жесткой конкуренции),но внутренние ресурсы не безграничны, и в результате строительные компании сегодня-завтра получат от этих предприятий новые цены и вынуждены будут соответственно отреагировать на них путем корректировки стоимости квадратного метра. Так почему же мы верим в то, что при увеличении себестоимости строительства цена квадратного метра должна снижаться?
К осени, как обычно, спрос на рынке недвижимости увеличивается. Нынешняя осень не будет исключением. Продажи как на первичном рынке, так и на рынке готового жилья идут, а значит, можно говорить об устойчивости спроса. Кроме того, существует отложенный спрос, образовавшийся по причине шумихи вокруг снижения цен на рынке недвижимости, и здесь «ожидающие» могут прийти не к тому, чего ждали. Не берусь за более обширные прогнозы, но оснований для снижения или стабилизации цен на жилье я не нахожу.
Игорь Филиппов, генеральный директор ООО «Берег-Риэлт»:
- Что касается ценовой политики, то на примере нашего холдинга могу сказать, что в предыдущие два месяца, то есть в мае-июне, рост цен в среднем составил 5%. В июле цены не менялись. В августе, как обычно, по принципу сезонности цены на объекты недвижимости начали расти.
Мария Копылова, руководитель ипотечной службы РА «Спектр недвижимости»:
- Сейчас на рынке недвижимости преобладает сезонная стабильность, нет резких перепадов в ценах. В сентябре, как это обычно бывает, будет наблюдаться увеличение спроса на объекты недвижимости, в том числе и на долевки, по весьма объективным причинам. Большинство работ на строящихся объектах строители стараются осуществить летом, чтобы к зиме перейти на стадию отделки. Таким образом, активность строителей повышает спрос на объекты в строящихся домах, так как люди получают гарантию того, что строительство не будет заморожено и объект будет достроен.
Дмитрий Чариков, заместитель генерального директора риэлторской компании «Центр недвижимости»:
- Помимо таких факторов, как удорожание строительства, цемента, других строительных материалов, свидетельствующих о дальнейшем росте стоимости жилья, существуют и определенные закономерности, в соответствии с которыми меняется активность рынка.
Если говорить о потребительской активности, то ее график представляет кривую, похожую на синусоиду, где линия активности, достигая верхней точки за конкретный период, входит в противофазу. Действует закон маятника. Рынку необходим период реабилитации. Причем такие периоды часто совпадают с сезонным фактором - периодом затяжных новогодних празднеств, летним периодом отпусков. Именно в такие периоды динамика роста цен, реагируя на состояние потребительской среды, замедляется, что дает повод для различных спекуляций о стагнации рынка. Более того, весь период с начала 2007 года шло мощное медиаманипулирование и делались популистские заявления с целью искусственно повлиять на рыночные процессы, сбить накал, наблюдавшийся в 2006 году.
Таким образом, под воздействием мощного информационного прессинга многие потребители приняли решение о трансформации реального спроса в спрос отложенный, что искусственно повлияло на замедление процесса роста цен в первом полугодии 2007 года. Но тем не менее, по оценкам непосредственных участников рынка, ценовой прирост за этот период составил 17-22%. Даже официальные аналитики вынуждены констатировать, что рост цен продолжился, хотя их статистика имеет более «щадящий» вид.
Можно с полной уверенностью говорить о том, что осенью, в период, когда традиционно возрастает деловая и потребительская активность, цены на недвижимость будут демонстрировать более динамичный рост. Способствовать этому будет процесс трансформации отложенного спроса в реальный. Прогнозируемая динамика к концу 2007 года составит 35-45%, хотя на этот прогноз могут повлиять некие субъективные факторы.
Тем не менее рынок недвижимости постепенно придет к показателям прироста 25-30% в год, что, по оценкам участников рынка, является номинальным уровнем для российского рынка недвижимости.
В целом, обозначая рост цен на жилье с начала 2007 года, когда ежемесячно цены увеличивались на 4,5-5,6%, нельзя не вспомнить путь, по которому шли рынки Америки и Европы. В условиях высокого уровня инфляции, зависимости бизнеса от административных решений рост цен на недвижимость действительно может достигать 25 % в год. Эксперты, в том числе российские, в этом случае говорят о норме. Самарскому рынку недвижимости до этих показателей, думается, еще далеко.
