20 сентября 2007 г.
Не первый год рынок недвижимости региона напрочь забывает о принципе сезонности. Летом потребительская активность как минимум не угасает, а в некоторых сегментах даже растет.
Впервые о том, что принцип сезонности если и проявляется на нашем рынке, то как-то странно, заговорили четыре года назад. Летом 2003-го самарские аналитики сопоставили июньские индексы жилья с апрельскими (середина весны традиционно считается наиболее активным периодом для рынка недвижимости и не заметили вообще никакой разницы. Сезон отпусков не принес традиционного делового затишья жилищному рынку. В последующие пару лет наблюдался эффект дежа вю - с большей или меньшей точностью. Но тогда еще предложение худо-бедно поспевало за спросом, потому и цены не так росли… Настоящий бум начался в 2006-м, когда прайсы риэлторских агентств и застройщиков исхудали так, что за каждым объектом выстраивалась очередь, как в былые времена за колбасой. И то верно - какая уж тут сезонность?! Отпуск - самое время за квартирой поохотиться… А на курорт можно и потом - хотя бы и через год. Жилищный вопрос, пожалуй, поважнее туризма будет. К тому же не успеешь из города уехать, как тут же сюда жители других регионов - шасть! Те же подыскивающие в Самаре жилье северяне: для них лето - самое время для поиска и покупки квартиры. Абитуриенты иногородние опять же. Сегодня вместе с капитальчиком на обучение предки зачастую презентуют своим «недорослям» еще и какую-никакую жилплощадь в городе временной учебной дислокации: кто комнату в коммуналке, кто гостинку... Такие сделки совершаются летом, что только прибавляет очков в корзину под названием потребительский спрос на жилье».
Только мысли все о нем и о нем…
Согласно соцопросам, многие потенциальные покупатели квартир рассматривают отпуск как наиболее удобное время для совершения сделки.
К слову сказать, на сегодняшний день снижение влияния на рынки фактора сезонности дает о себе знать не только в real estate. Если смотреть шире, дело тут еще и в некоторой смене нашей с вами ментальности. Если раньше среднестатистический житель пространства, нынче именуемого аббревиатурой СНГ, уезжал в отпуск минимум на месяц (а то и больше - выпросив у начальства и приплюсовав к законному накопившиеся за год отгулы), то сейчас на отдых тратится явно меньше времени. Максимум дней 10-12, а то и неделя, и - бегом на работу! Таким образом, уже один этот фактор не позволяет деловой активности замереть резко и надолго. Что уж говорить о рынках, где перевес в соотношении «предложение - спрос» явно не в пользу первого. Как на рынке жилья в целом, так и готового в частности.
По данным самарских риэлторских агентств, на рынке готового жилья в летний период наибольшее число сделок совершается в сегменте квартир эконом-класса, а также с медийными объектами. Отчасти фактор ажиотажа подкрепляется наплывом иногородних потребителей. Тех же северян, по большей части ориентированных на готовые объекты. По крайней мере если речь идет о скором переселении. Новостройки интересуют по большей части тех, кто покупает жилье на перспективу - планируя перебраться в Самару не сейчас, а через год-другой. Летом «масла в огонь» спроса добавляют и родители иногородних студентов, подыскивающие для своих чад квартирку. Если раньше в ход шла в основном аренда, то сейчас при наличии средств предки предпочитают приобретать квартиры для детей в собственность. Почему нет? Для начала что-нибудь из разряда поскромнее - хотя бы комнату. Через несколько лет, к концу обучения, если повзрослевшие сын или дочь надумают остаться в Самаре, можно, поднакопив, обменять небольшую жилплощадь на более солидную.
Ко всему прочему, тут еще и некая сакральная дата из трех семерок подкралась незаметно - 07.07.07, совпав при этом с субботой. Почему-то многие пары захотели видеть в своем свидетельстве о браке именно это сочетание цифр. В итоге свадеб позавчера было сыграно видимо-невидимо. И опять же: если средства позволяют, почему бы не одарить молодоженов жилплощадью? По данным самарских риэлторских агентств, заявок на небольшие готовые квартиры в связи с этой датой прибавилось едва ли не в разы.
Понятно, что рядовой потребитель рынка, сопоставив все эти факторы, смекнул: о летнем туризме пока лучше забыть. Иначе, чего доброго, вернувшись из путешествия, не обнаружишь ничего, кроме опустошенных прайсов. А там и осень не за горами с ее традиционными скачками цен. «Нет, уж лучше летом поохотиться на заветный товар», - рассуждает среднестатистический покупатель квартиры, отправляясь вместо турбюро в агентство недвижимости.
И вроде бы в этом сезоне продавцы если и придерживают квартиры, то не так рьяно, как в прошлом году: хотя бы потому, что сколько можно? Снижения или хотя бы приостановки цен на жилье не дождешься, а квартирный вопрос рано или поздно решать все-таки нужно. Ни для кого не секрет, что 90% продавцов являются и потенциальными покупателями жилья: сразу после продажи взамен приобретается другой объект недвижимости - либо более крупный, либо в другом районе, либо в новостройке, которые и вовсе в дефиците. Если что-то новое и появляется, расхватывают в считанные дни. Вот и начинают постепенно продавать то, что придерживали. Однако цены на вторичку все равно растут: предложение все еще ой как отстает от спроса. Практически во всех сегментах.
Взять хотя бы элитное жилье. На этот год прогнозировали солидный прирост максимальных ценовых показателей в этом сегменте рынка. И, к слову сказать, прогнозы сбываются. По словам представителей самарских риэлторских агентств, сегодня миллионными сделками с городским жильем уже никого не удивишь. В оценке же факторов, способствующих удорожанию de lux,a, аналитики расходятся. Одни говорят о появлении на рынке некоего нового качества: дескать, за год в сегмент готового жилья перешел целый ряд элитных комплексов, некоторые находятся на стадии завершения - отсюда и новые цены. Другие склоняются к мысли о том, что элитного жилья в принципе мало, тогда как спрос стабильно высокий. Вот и выходит, что любая малость, «выбрасываемая» (выражаясь языком застойно-дефицитной эпохи на рынок за счет ажиотажа, в считанные дни, а то и часы довольно ощутимо прибавляет в цене - по принципу «достанется тому, кто больше заплатит». И сезонность тут также абсолютно ни при чем.
Комментарий риэлтора
Ирина Быкова, руководитель отдела готового жилья и ипотеки СРП «Дисса»:
- В этом году рынок недвижимости региона в очередной раз демонстрирует тенденцию к отсутствию сезонного фактора: в июне уровень потребительской активности был достаточно высок, так же как и в первой декаде июля. Понятно, что летом многие жители уезжают на отдых за пределы Самары, и теоретически этот фактор должен был бы сработать на понижение спроса, в том числе и на жилье. Однако, с другой стороны, именно в летний сезон наблюдается наплыв иногородних клиентов - в частности, переселенцев из северных регионов. Что обеспечивает сохранение баланса «спрос - предложение» на прежнем уровне. Отсюда и по-прежнему динамичное удорожание объектов недвижимости. В сегменте новостроек рост цен обусловлен еще и по-прежнему острым дефицитом предложений (из-за задержек в выдаче документов за год на рынке самарской жилищной застройки не появилось практически ни одного нового объекта). Динамика цен на объекты в сегменте вторичного жилья в той или иной степени повторяет ситуацию с удорожанием метров в новостройках (нередко средства, вырученные от продажи сталинок, хрущевок и брежневок, используются для покупки квартир в новых объектах). Кроме того, не стоит забывать и о том, что вторичное жилье, вне зависимости от класса, также остается в категории товаров с пометкой «дефицит».
Ирина Рязанова, директор АН «ДомИст»:
- В этом году на рынке недвижимости Самары вновь не наблюдается традиционного летнего затишья. Наиболее высоким спросом у потребителей пользуется жилье эконом-класса, а также медийные объекты. Прежде всего дает о себе знать наплыв иногородних студентов: если раньше этот фактор обусловливал всплеск спроса в сегменте аренды, то сейчас нередко речь идет о покупке относительно недорогого жилья. Есть и другой фактор. На прошлой неделе было зарегистрировано огромное число браков: многие пары оформили отношения 7 июля, в как бы символическую дату, состоящую из трех семерок - 07.07.07. В качестве свадебных подарков нередко выступают небольшие квартиры: в июне было много заказов из разряда медийного жилья именно под эту дату.
С одной стороны, объем так называемых чистых денег (собственных средств потребителей рынка больше не становится. С другой - число предложений по ипотечным программам настолько велико, а кредитные ставки снижаются (за два-три года в среднем с 24% до 11%), и общий поток капитала, направляемого на рынок жилой недвижимости, со временем растет. По законам рынка увеличение денежной массы влечет за собой и удорожание товара, в данном случае - жилья. Так, в сегменте тех же хрущевок, несмотря на некоторое увеличение предложения, цены по-прежнему продолжают расти. В сегменте элитного жилья дает о себе знать в первую очередь дефицит объектов: любой появляющийся в продаже и заслуживающий потребительского внимания товар достается тому, кто готов платить больше.
