Сегодня Пятница 04 Декабря 2015 г.
Поиск:
|  Статьи Гостевая На главную Отправить сообщение на e-mail
Главная новость Основные
Salut, Renault. Блокпакет ВАЗа сегодня отойдет французскому автоконцерну

С миру по нитке

26 сентября 2007 г.

Из прайсов застройщиков, и без того не богатых предложениями, почти совсем исчезли квартиры в объектах с отдаленными сроками сдачи в эксплуатацию.

На рынке жилищной застройки строительный цикл длится в среднем около двух лет. И, как правило, продажа метров стартует уже на стадии котлована, если не раньше. По оценке операторов, целесообразнее всего продавать квартиры равными порциями в течение всего периода возведения объекта - такой подход гарантирует максимальную защиту от финансового голодания в течение всего цикла. Исходя из этого сводный прайс рынка должен выглядеть примерно так: треть предложения приходится на объекты, которые вот-вот сдадут в эксплуатацию, треть - на объекты со сроком сдачи примерно через год или чуть раньше, и, наконец, еще треть - на те, которые только-только ввели в строй. Года три назад сегмент предложений по новостройкам примерно так и выглядел. Сейчас ситуация изменилась

Все куда-то девалось

Как ни старайтесь, объектов со сроком сдачи позже 2008 года, если и найдете, то таковых - кот наплакал. Не более 5%. Все остальное - с более ранними сроками. При этом как минимум 20% приходится на так называемые постинвестиционные предложения - квартиры, приобретаемые в начале или середине цикла с целью последующей перепродажи. Еще процентов 30-40 - то, что придерживали сами застройщики. Да и как не попридержать, если кривая спроса уже второй год, словно на пружине, - все выше и выше стремится. В такой ситуации выстави все на продажу на котловане - все и сметут. И что дальше? Стройматериалы дорожают, стоимость работ тоже не снижается. В итоге тот, кто продает без раздумья пораньше (а значит, и подешевле), рискует столкнуться с проблемой недофинансирования. «Знаем, слышали», - парируют строители, да и их клиенты. Ну в самом деле: кто не слышал истории об «обманутых дольщиках»? Конечно, корректнее было бы называть их «клиентами компаний, не сумевших правильно составить бизнес-план», - но это детали.

Как бы то ни было, сегодня на долю предложений по новостройкам со сроком сдачи позже, чем через год, приходится чуть более 15% рынка. Со сроком через полтора года - 4%. Это при том, что по сравнению с началом 2006 года сводный прайс «похудел» почти вдвое, по сравнению с 2004-2005 гг. - более чем втрое. Проще говоря, если бы на рынке не было предложений от инвесторов и того, что в свое время благоразумно «заначили» застройщики, сейчас потребителю и вовсе было бы нечего покупать. Словом, с миру по нитке - покупателю сделка…

Вопрос в том, куда подевались объекты с более или менее отдаленными сроками сдачи. Вариантов ответа, в общем, немного. Либо новых строек нет. Либо есть, но финансируют их из альтернативных частному капиталу источников - скажем, за счет того же кредитного ресурса.

Разбор полетов

По словам операторов рынка, кредитный ресурс и вправду используется на рынке строительства. Активнее, чем еще год-полтора назад. Вопрос в том, настолько ли активно, чтобы почти и вовсе позабыть о частных инвесторах? И вот тут ответ уж точно отрицательный.

Во-первых, кредитный ресурс - по-прежнему удовольствие не из дешевых. Как говорят представители строительных компаний, на рынке стали появляться предложения со сравнительно низкими процентными ставками - до 15% годовых. Но все они по большей части от столичных операторов, а соответственно, и доступны не каждому, а лишь тем, кто вхож в московские финансовые круги.

Да и не только в этом дело. Есть и другие факторы. Например, многие банки соглашаются кредитовать жилищные стройки не по полной, а в пропорции 50/50: половину дает банк, половина - из своих средств. В принципе, это и выгодно: если стоимость кредита - 16-17% годовых, на весь проект он ляжет бременем не более 10%. В смысле стоимости денег это уже приемлемые условия. Вот только не каждый застройщик сыщет в своем бюджете эти 50%. К тому же и вопрос с залогом для многих операторов так и остается открытым: незавершенку банки не берут, землю - тоже весьма неохотно. Остается поручительство третьих лиц и техбаза в качестве залога. Но даже если и кредит успешно получен, не всегда удается дотянуть старт продаж до завершающих этапов (хотя это и выгодно): просто потому, что заветный долг нужно возвращать не после завершения стройки, а, как правило, фактически с первого месяца кредитования. Вот и выходит, что без частных инвестиций застройщик - ни туда и ни сюда. А значит, и причины резкого сокращения предложения стоит поискать в иных плоскостях. Тем более что глубоко копать явно не придется.

По словам операторов рынка, у обеих тенденций - сокращение предложения по новостройкам в целом и с отдаленными сроками сдачи в частности - одни и те же корни. В Самаре вот уже второй сезон строят все меньше и меньше. Площадок не то чтобы совсем нет, но большая их часть простаивает. По некоторым данным, на сегодняшний день операторы самарского строительного рынка ждут разрешительных документов по нескольким сотням площадок. Как водится, рынок реагирует на простой участков вполне предсказуемо - очередным витком роста цен.

Падало и не поднималось

За последние пару лет предложение по новостройкам давало повод для обсуждений несколько раз. Впервые тревогу забили в 2005-м: но не из-за того, что предложение сокращается, а потому, что растет не такими активными темпами, как раньше. Что означает: за спросом не успевает. Однако, как позже выяснилось, это были лишь «цветочки». «Ягодки» дали о себе знать к весне 2006-го, а «созрели» к лету: с января по июль прошлого года уровень предложений по новостройкам Самары сократился почти в два с половиной раза. Позже немного подтянулся, но не без периодических скачков вниз, да и прежнего уровня так и не достиг. Сегодняшнее предложение по новостройкам ниже, чем в начале 2006 года, примерно вдвое (см. график 3).

Комментарий специалиста

Сергей Филиппов, коммерческий директор СК «Нива-Строй»:

- Сокращение объема предложений по новостройкам продиктовано в первую очередь задержкой в подготовке разрешительной и согласовательной документации. На практике застройщик работает над проектом, техническими условиями, а параллельно ведет оформление необходимой для начала строительства документации. Застройка площадки и продажа метров стартуют после ее получения. Медленное оформление документов автоматически влечет за собой сокращение уровня предложений в сегменте новостроек.

Наряду с этим на рынке присутствует тенденция к расширению использования кредитных схем финансирования строек. И иногда застройщику выгоднее реализовывать квартиры ближе к завершению строительства. Но этот фактор в любом случае является второстепенным.

Вячеслав Рандаев, начальник планово-экономического отдела компании «Эл-Траст»:

- Одна из причин сокращения предложения в сегменте новостроек с отдаленными сроками сдачи в эксплуатацию - отсутствие у застройщиков всех необходимых документов. На сегодняшний день работы, а соответственно, и продажи ведутся лишь на площадках с полным пакетом разрешительной и согласовательной документации. Теоретически можно допустить, что ситуация с трансформацией в сегменте предложений обусловлена тем, что застройщики начинают активно использовать альтернативные частным инвестициям способы финансирования жилищных проектов. Например, те же схемы банковского кредитования. Тем более что на сегодняшний день кредитные схемы действительно массированно привлекаются в сегмент застройки, в том числе жилищной. В регионе практически нет строек, финансируемых исключительно на средства дольщиков.

Другой вопрос, что привлечение кредитных средств никак не ограничивает процесс продажи квартир с начальных этапов реализации проекта. Напротив, большинство кредитных схем предполагают выплату процентов начиная с первых месяцев сотрудничества.

Борис Алешин: "Мы – с Renault"На днях будет подписана сделка между АВТОВАЗом и французской компанией Renault.

«В нашем театре нет ни дрязг, ни сплетен, сюда идешь, как к себе домой»

Геннадий Куропаткин,заведующий ортопедическим отделением №1 больницы им. Калинина, заслуженный врач России: «Обычные хирурги всё время что-то отрезают. Мы же только добавляем, наращиваем или заменяем»

Андрей Луговой: «На посту президента России себя не вижу»

Геннадий КИРЮШИН: «Я готов быть менее активным участником бизнес-процесса – стать инвестором». Председатель совета директоров СМАРТСа решил отойти от дел и заняться политикой

Работа идет не только по плану

Жириновского попросили о Луговом

Встреча Владимира Путина с участниками международного дискуссионного клуба «Валдай»

Андрей ШОКИН: «Вести социально ответственный бизнес для меня гораздо важнее, чем заниматься политикой»

Лев ПАВЛЮЧКОВ: «Зеленые» стали голубыми»

Губернатор Самарской области - Владимир Владимирович Артяков

Третьяк: Путин — залог успеха

Дембельский альбом Владимира Путина

Самара отпраздновала День города

Урны на улицах города Самары

Улицы Самары глазами простого горожанина - 2

Открытые люки - 2

Lada Priora. Фото

Пикет КПРФ у Губернской Думы 24.04.07

Малометражка от АвтоВаза

Открытые люки

Состояние Набережной р. Волга в Самаре (20.04.07)

"Вот я могу сказать, за мэрии здесь закреплен Струковский парк. Вот до тех пор он не станет чистым, я с него не слезу" (мэр Самары Виктор Тархов, "Эхо Москвы в Самаре" от 11.04.07) Фото от 23.04.07

Самара. Воскресенье, 22.04.07, после Всероссийского субботника

 
Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru
www.profnastil-ksp.ru

©«Самарапресса.Ru»
Электронный архив самарской прессы
«Sampressa.ru»
(8422) 41-00-30
89277091133
Редакция не несет ответственности за достоверность информации,
опубликованной в рекламных объявлениях.
Редакция не предоставляет справочной информации.