Сегодня Пятница 04 Декабря 2015 г.
Поиск:
|  Статьи Гостевая На главную Отправить сообщение на e-mail
Главная новость Основные
Salut, Renault. Блокпакет ВАЗа сегодня отойдет французскому автоконцерну

Словно медом намазано

26 сентября 2007 г.

Толпа частных инвесторов, вкладывающихся в недвижимость, становится все более разношерстной. На сегодняшний день real estate привлекает внимание как суперсостоятельных граждан, так и обладателей весьма скромных сбережений.

По данным журнала Forbes, треть из ста самых богатых людей России по версии-2006 имеют проекты в сфере недвижимости. Самые из самых не только реализуют их уже сейчас, но и строят мегапланы на будущее: ну, скажем, построить собственный город под Москвой - тысяч на 500 жителей. Как ни крути, real estate нынче в моде - причем у всех слоев населения. Знающие толк в экономике аналитики уточняют: «в моде» - не тот термин. Скорее, из разряда вечных ценностей. И судя по практике инвестиционных продаж, круг желающих заработать на недвижимости с развитием рынка только растет. Сейчас в жилье вкладываются даже те, у кого нет денег, - используя складчину или кредит.

Не имей сто рублей…

Самарские застройщики рассказывают о ставших немалочисленными прецедентах, когда при нехватке средств у одного инвестора квартиры в новостройках выкупаются в складчину. Обычно два-три, а то и больше знакомых между собой людей, имеющих в распоряжении не ахти какие суммы, совместно выкупают квартиру в строящемся доме. Почему нет - с юридической точки зрения здесь нет ничего из ряда вон выходящего.

«На практике инвестиционный договор может быть оформлен на какое угодно число лиц, - поясняют застройщики. - При этом в документе обязательно должны быть прописаны доли. Например, если в сделке участвуют два соинвестора, каждый из них может приобрести по 1/2 выкупаемого объема строящегося жилья. Или первый приобретает 3/4, второй - 1/4 и так далее. Отношения могут быть оформлены договором долевого участия или инвестиционным договором, в котором следует указать: во-первых, всех лиц, приобретающих долевку, как дольщиков; во-вторых, кто, как и в каких частях вносит деньги;

в-третьих, разделение долей в праве собственности, которое возникнет после завершения строительства, сдачи дома и регистрации права в регистрирующих органах».

Главное, что стоит иметь в виду: покупателям жилья в складчину лучше бы изначально договориться о том, когда они будут перепродавать объект. «Теоретически реализовать доли одной квартиры в разное время можно через паевой инвестиционный фонд (ПИФ), где пай не обязательно должен совпадать с количеством целых объектов. Однако на практике сделать это будет весьма сложно. Так что если имеет место покупка недвижимости в складчину, в дальнейшем ее владельцам лучше реализовывать свои доли как единый объект», - советуют эксперты рынка.

Уже не первый год на рынке работают программы, позволяющие приобретать часть квартиры (несколько метров - причем не только через инвестиционные фонды, но и напрямую у застройщиков. Наблюдая поведение рынка и изменение цен на разных объектах, инвестор имеет возможность в ходе строительства перемещать свой капитал, реализовывая квадратные метры в одной новостройке и приобретая долю в другой. «На сегодняшний день среди участников программы преобладают те, кто строит себе жилье, но по той или иной причине в процессе возведения объекта должен переуступить выкупленную долю. Вместе с тем процент тех, кто приобретает, а затем реализует квадратные метры в новостройках с инвестиционными целями, остается стабильно высоким - на данный момент таких переуступок примерно 30%», - отмечают операторы регионального рынка.

Как правило, минимальный объем покупки определяется исходя из минимального же размера первоначального взноса по долевкам. Если на заре становления строительного рынка этот показатель составлял как минимум 30%, то сейчас он составляет 10%, а то и 5%.

Значит, если речь идет о покупке части однокомнатной квартиры, площадь которой равна 40-50 квадратным метрам, минимум, который может приобрести инвестор, - это 2-3 квадратных метра. По данным на вторую половину июня, средняя стоимость метра в самарских новостройках равна примерно $1600. То есть размер инвестиций стартует с отметки $3000-5000.

А вот точно просчитать прибыль от инвестиций в строительство довольно сложно. Хотя бы потому, что рынок не застрахован от форс-мажора. Скажем, того же роста цен на стройматериалы. С другой стороны, чем выше отраслевая инфляция, тем больше она отражается на конечной стоимости жилья, а значит, реальная прибыль инвестора страдать не должна. Естественно, не стоит забывать и о том, что на рынке строительства существуют риски, связанные со сроками реализации проектов. Не исключено, что в инвестиционном договоре будет указан срок, равный 1,5 года, тогда как в реальности строительный цикл продлится, например, 2,5 года. Хотя, как ни крути, в течение этого времени метры в новостройке будут расти в цене.

В конечном счете прибыль инвестора в той или иной степени зависит от него самого, склоняются к выводу эксперты рынка. Если на момент продажи доли квартиры (если речь идет о незавершенке в прайсе застройщика не осталось точно таких же предложений, цена продажи зависит от продавца. Если в прайсе оператора есть аналоги, придется устанавливать цену не выше, чем у застройщика.

Долг - в толк

Нередко в процессе инвестиций в недвижимость используется и кредитный ресурс. Получить кредит под метры в незавершенной новостройке по-прежнему весьма сложно, но если речь идет о малых инвестициях, можно вполне обойтись и потребительским кредитованием. Ставки по потребзаймам, само собой, выше, чем по ипотеке (в среднем 20% против 12%), но в любом случае ниже индексов жилья. На сегодняшний день - ниже в разы. Так, в 2006-м сегмент самарских жилых новостроек показал динамику роста цен на уровне свыше 80% годовых. Понятно, что тот, кто заработал на недвижимости в прошлом году, тут же поспешил вложиться в этот же сегмент снова.

Другой вопрос, что сейчас стать соинвестором, купив квартиру на начальном этапе, становится все сложнее. У застройщика выбор частных инвесторов расширяется, да к тому же есть еще и возможность взять деньги в банке. Для этого нужен полный пакет документов, но и для старта продаж - тоже. Так что банковский капитал, пусть медленно, но все же приходит на рынок жилищной застройки. А значит, застройщик встает перед выбором: что выгоднее - продавать объект на нулевом этапе или достроить дом и продавать готовые квартиры.

Борис Алешин: "Мы – с Renault"На днях будет подписана сделка между АВТОВАЗом и французской компанией Renault.

«В нашем театре нет ни дрязг, ни сплетен, сюда идешь, как к себе домой»

Геннадий Куропаткин,заведующий ортопедическим отделением №1 больницы им. Калинина, заслуженный врач России: «Обычные хирурги всё время что-то отрезают. Мы же только добавляем, наращиваем или заменяем»

Андрей Луговой: «На посту президента России себя не вижу»

Геннадий КИРЮШИН: «Я готов быть менее активным участником бизнес-процесса – стать инвестором». Председатель совета директоров СМАРТСа решил отойти от дел и заняться политикой

Работа идет не только по плану

Жириновского попросили о Луговом

Встреча Владимира Путина с участниками международного дискуссионного клуба «Валдай»

Андрей ШОКИН: «Вести социально ответственный бизнес для меня гораздо важнее, чем заниматься политикой»

Лев ПАВЛЮЧКОВ: «Зеленые» стали голубыми»

Губернатор Самарской области - Владимир Владимирович Артяков

Третьяк: Путин — залог успеха

Дембельский альбом Владимира Путина

Самара отпраздновала День города

Урны на улицах города Самары

Улицы Самары глазами простого горожанина - 2

Открытые люки - 2

Lada Priora. Фото

Пикет КПРФ у Губернской Думы 24.04.07

Малометражка от АвтоВаза

Открытые люки

Состояние Набережной р. Волга в Самаре (20.04.07)

"Вот я могу сказать, за мэрии здесь закреплен Струковский парк. Вот до тех пор он не станет чистым, я с него не слезу" (мэр Самары Виктор Тархов, "Эхо Москвы в Самаре" от 11.04.07) Фото от 23.04.07

Самара. Воскресенье, 22.04.07, после Всероссийского субботника

 
Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru
www.profnastil-ksp.ru

©«Самарапресса.Ru»
Электронный архив самарской прессы
«Sampressa.ru»
(8422) 41-00-30
89277091133
Редакция не несет ответственности за достоверность информации,
опубликованной в рекламных объявлениях.
Редакция не предоставляет справочной информации.