24 сентября 2007 г.
Почему вокруг концепции застройки центра любого крупного города всегда разворачивается нешуточная полемика?
Площадки в центре города в любое время - на вес золота. В том смысле, что денег больших стоят. Точнее так: фактически бесценны. Не в значении «безвозмездно, то есть даром», а в плане недоступности для всех и каждого. Вот, скажем, где-нибудь в пригороде, да или хотя бы на тех же просеках (если искать пример в родной Самаре с десяток-другой соток прикупить - не проблема. Был бы участок в наличии да деньги в кошельке. С центром любого мегаполиса все не так просто. Это и понятно: лицо города. А если с пафосом - еще и имиджевая составляющая экономики и политики региона. Здесь абы что не построишь. С другой стороны (а заодно и замыкая логический круг), какой смысл строить с не пойми что и с бухты-барахты на самых дорогостоящих земельных участках? Здесь без продуманной концепции застройки, соотнесенной с потребностями города, долгосрочным планом его развития, перспективами строительства в других районах, явно не обойтись. Другой вопрос, что в теории центристская панорама мегаполиса даже и в XXI веке может выглядеть как угодно. От исторической псевдоидиллии с таунхаусами и садиками с цветущими кустами роз до графического бетонно-стеклянного пейзажа с офисными башнями-небоскребами. И даже если не утрировать, удерживаясь в рамках вопроса, какому типу застройки отдать предпочтение в центре города - жилой или коммерческой, ответ на него в любом случае не будет однозначным. Слишком много факторов нужно учесть для того, чтобы определиться с тем, каким быть лицу города
Лицо или маска?
В Самаре деловые кварталы еще не сформированы. Однако, по оценке экспертов, уже сейчас можно говорить о том, что деловой центр города будет вынесен за пределы его исторической части
Вообще, практика застройки мегаполисов не раз опровергала мнение о том, что деловой центр должен непременно совпадать с историческим. Это в Лондоне Сити расположен в самом сердце capital of Great Britain. И в стереотипном нашем сознании само понятие «Сити» давно уже вышло за рамки только делового квартала, став обозначением как бы и всего центра Лондона, где помимо офисных зданий еще и множество культурно-исторических памятников. Центральная часть другого города-бренда, Парижа, и вовсе не ассоциируется с чем-то деловым или политическим. Скорее с переулками богемного Монмартра, загадочным Булонским лесом, хотя практически по соседству и расположено здание ЮНЕСКО (и здесь без науки и культуры не обошлось).
В нашей столице до недавнего времени офисы и административные здания строились все больше в центре. Однако не так давно аналитики заявили о грядущем, а отчасти уже стартовавшем процессе децентрализации московского рынка коммерческой недвижимости. С 2005 года за МКАД было начато строительство десяти крупных деловых центров. А не так давно мэр Москвы Юрий Лужков принял решение о том, что отныне в центре Златоглавой больше не будут возводиться офисные и административные здания. Во многом такое развитие событий продиктовано элементарным дефицитом площадей в центре столицы. Да и транспортная доступность под вопросом: пробки, знаете ли… Выходит, строить бизнес-центры за городом где-то даже логично. По крайней мере есть где размахнуться. Тем более что отечественный рынок коммерческой недвижимости явно намеревается пойти по стопам гигантомании. К слову сказать, результаты не заставили себя ждать. По данным сайта irn.ru, средняя площадь бизнес-центра за МКАД составляет более 39 тысяч квадратных метров, тогда как в ЦАО не превышает 24 тысяч. С другой стороны, в свое время место для строительства комплекса с говорящим названием «Москва-Сити» было выбрано не где-нибудь, а в центре Москвы, в районе Краснопресненской набережной (хотя все же и за пределами Садового кольца). Словом, диалектика: единство и борьба сами знаете чего.
Теперь о Самаре. У нас, ясное дело, вследствие юности рынка деловые кварталы еще не сформированы. Однако ряд офисных и торговых центров уже построены - в том числе и в исторической части города. Вместе с тем, по оценке экспертов и операторов рынка, в будущем вектор деловой застройки будет стремиться за ее пределы. Во многом эта тенденция, намечающаяся уже сегодня, обусловлена особенностями самого города: у нас географический центр не совпадает с исторической зоной, а значит, доступность ее из разных районов разная. К тому же есть еще и фактор низкой транспортной проходимости, связанный с узкой проезжей частью улиц и актуальный для каждого города с историей. Кстати, во многом отсюда и идея создания в современных мегаполисах с их мегаритмами сравнительно тихих пешеходных улиц с бутиковыми галереями. С коммерческой точки зрения это выход из ситуации возможного бесполезного простоя драгоценных участков в золотоносных по определению центральных точках крупных городов. С точки зрения эстетики тоже сплошные плюсы: тут вам и реконструкция исторических зданий, и облагораживание прилегающих к ним территорий. В околоархитектурной и строительной среде бытует мнение, что именно в этом направлении и имеет смысл развивать центральную часть Самары в дальнейшем. По оценке экспертов рынка, все крупные объекты офисной, а отчасти и торговой недвижимости, которые могли быть возведены в исторической Самаре, уже возведены. Разумный максимум на ближайшую перспективу - пара-тройка торговых центров без приставки «гипер» (основное место дислокации которых - центральные трассы с движением по направлению к спальным микрорайонам и загородным поселкам). Чего не скажешь о прогнозах насчет города в целом.
В Самаре оптимальное место для создания деловых кварталов - это географический центр города, склоняются к мысли эксперты рынка. Тем более что именно в этой части (Московское шоссе, улица Советской Армии уже возведено несколько офисных центров. Помимо других очевидных плюсов (высокая пропускная способность трасс, транспортная доступность района), есть и очевидное экономическое преимущество. Строить за пределами исторической зоны дешевле. А у самарцев, по статистике, уже есть желание работать в хороших, цивилизованных условиях, но еще не вполне созрела готовность переплачивать при аренде или покупке офиса еще и за место. С другой стороны, престиж исторической зоны - это своего рода константа. Поэтому и разница в ценах на коммерческую недвижимость в ее пределах и на периферии измеряется не в процентах, а в разах.
В Самаре за полтора года (с января 2006-го по май 2007 года рост цен на элитные апартаменты в домах, расположенных в историческом центре города (Самарский, Ленинский районы, а также прилегающая к Ленинскому часть Октябрьского района), составил +125%. Это почти на 20% ниже среднерыночного индекса, но очень большой показатель для сегмента жилья класса de luxе в целом, что говорит о его высокой востребованности на рынке города. При этом на исторический центр города приходится почти треть новой жилищной застройки.
