24 сентября 2007 г.
Почему в прайсах самарских операторов нет старинных особняков, переделанных под современное элитное жилье?
Элитное жилье - это не только апартаменты в новых, словно с иголочки, жилых комплексах, но и отреставрированные городские особнячки, выставляемые на продажу по частям (в смысле квартирам или целиком - как единый объект. По оценке экспертов, этот продукт мог бы стать востребованным и в Самаре. Однако практики такой у нас пока нет. Вопрос - в чем причина: подходящих объектов нет или процесс реконструкции не из рентабельных?
Все выше, и выше, и выше
90% жилья, строящегося в центре города, имеет бирки de luxе, premium или, как минимум, business-класс. Это и понятно. Бессмысленно даже и пытаться в центре с его заоблачными ценами на земельные участки строить доступный по цене эконом-класс. Тем более что востребованность элитных, дорогостоящих объектов не первый уже сезон остается высокой. Другой вопрос, что на адекватную рентабельность даже и при достаточно высокой платежеспособности самарцев претендуют по большей части проекты элитных высоток. Проще говоря, не вширь, а ввысь: на малой площади - много квадратных метров. Справедливости ради стоит упомянуть и о том, что почти всегда выбор проекта определяется не только экономическими, но и маркетинговыми факторами. В сегменте de luxе - свои правила и игры и свои потребительские прихоти: зачастую покупатель апартаментов готов выкладывать любые деньги за панорамный вид, отсюда и практически априорная успешность высотных элиток.
Есть, правда, одно «но». Не везде можно строить высотки: ну, там - грунтовые воды и т. д. и т. п. Не говоря уже о том, что не в каждый квартал высотка впишется. Особенно в исторической зоне. В иных мегаполисах и до публичных скандалов доходит. Вот, в Питере, например. Только один из холдингов объявил о предстоящем строительстве офисного небоскреба напротив Смольного собора, как общественность во главе с видными деятелями культуры объявила о том, что высотная башня, в проекте которой хотя и «видна рука гения», тем не менее «разрушит имидж города», центр которого внесен в список культурного наследия ЮНЕСКО. Полемика вокруг строительства башни продолжается уже более полугода, со временем трансформируясь из сугубо архитектурной в околополитическую.
Это и понятно: крупный, заметный проект почти всегда имеет столь же мощный резонанс. Другое дело - небольшие здания, строительство которых чаще обходится без паники. К тому же и среди потребителей на вкус и цвет товарищей нет. Наряду с любителями высоты на рынке хватает и тех, кто хотел бы жить в тихом старинном переулке и с минимумом соседей. И тут возможны варианты: либо строить малоэтажное жилье клубного типа (закрытые жилые комплексы), либо реконструировать наследие архитектуры прошлого.
Ретромания
Вообще, практика реконструкции старинных особняков под элитное жилье с последующей продажей или арендой (так называемые доходные дома есть не только за рубежом (по большей части в Европе с ее историческими архитектурными традициями), но и у нас. Понятно, что наиболее перспективен, а сейчас уже и весьма опытен в этом смысле рынок Санкт-Петербурга. Большая практика есть и у москвичей, где еще в начале 1990-х, когда размах нового строительства не был столь широким, в ход активно шли объекты старинные, расположенные как раз-таки в тихих столичных переулках. Двух-трехэтажные здания расселялись, реконструировались и реализовывались зачастую как единый объект, иногда - на нескольких хозяев с разбивкой на квартиры.
По оценке операторов самарского рынка, такие объекты были бы востребованы и у нас. Однако пока практики реконструкции старинных зданий и переделки их в элитное жилье нет вовсе. И не то чтобы объектов подходящих нет. Суть в другом: все они, по оценке экспертов, слишком ветхие для того, чтобы процесс обновления был рентабельным. К тому же вблизи многих уже возведены современные высотки, что изменило облик многих кварталов. Это не значит, что о реконструкции лучше и вовсе не вспоминать. Однако, по оценке экспертов, в 80% случаев логичнее не реконструировать, а сносить и строить на месте прежних шедевров их аналоги, современные внутри и копирующие архитектурно-исторический облик снаружи. Другой вопрос, что стоить такое жилье будет ну очень больших денег.
комментарий специалиста
Вячеслав Рандаев, руководитель планово-экономического отдела компании «Эл-Траст»
- Для Самары в большей степени приемлем вариант расположения сити - деловых кварталов офисной недвижимости - в центре города. К слову сказать, в Москве процесс децентрализации рынка коммерческой недвижимости во многом обусловлен тотальным дефицитом площадок в историческом ядре города. И между тем проект «Москва-Сити» реализовывается на территории центральной части столицы.
У нас же есть площадки для создания в центре города деловой зоны - это территории заводов Масленникова и 4 ГПЗ, а также участок, известный под названием Сад-город. Именно здесь можно реализовать проект самарского сити. Любая деловая зона - это центр притяжения огромных потоков населения города. Таким образом, для обслуживания этих потоков в офисных кварталах нужно будет создавать и новые торговые центры. Тем более что в центре Самары ощущается объективная нехватка современных торговых площадей. С другой стороны, если центром притяжения офисной недвижимости являются административные здания, то в сегменте торговых объектов - иные правила игры. Оптимальной точкой для создания крупного торгового центра является локальное место большого скопления людей. Другой принцип развития этого сегмента рынка - создание торговых коридоров вдоль крупных городских магистралей. В нашем случае это Московское шоссе, улицы Ново-Садовая и Победы.
Прерогативой центра города всегда была еще и элитная жилая застройка. На сегодняшний день историческая часть Самары застраивается не только высотками, но и малоэтажным жильем, по своему типу приближенным к таунхаусам. Теоретически под жилье могут быть реконструированы и старинные исторические особняки. В Самаре подобные проекты сложно осуществить на практике не из-за отсутствия таких объектов, а из-за их ветхости. Поэтому оптимальным было бы на месте прежних зданий строить новые в похожем архитектурном стиле. Такие объекты были бы востребованы у потребителей рынка элитного жилья.
Александр Головин, генеральный директор компании «А. С. Д.»
- Теоретически в географии города должны присутствовать ареалы, в рамках которых в дальнейшем можно формировать деловую и жилую среду. Однако в Самаре нет четкого деления территорий по этим принципам.
Выбор места для создания крупных объектов коммерческой недвижимости определяется фактором концентрации или деконцентрации объектов. На мой взгляд, на сегодняшний день в Самаре потенциала для создания делового сити за городом нет, равно как и нет заказов на строительство крупных офисных и торговых центров за чертой города. В исторической зоне целесообразно создание объектов социокультурного звучания, что само по себе является строительством коммерческой недвижимости. Вообще, как под коммерческие объекты, так и под жилье могут быть реконструированы старинные особняки, но в идеале реконструкция здания подразумевает сохранение его внешнего облика. При ветхости самарских старинных объектов выполнить эту задачу довольно сложно. Более того, многие из существующих исторических построек затерялись среди высотных новостроек. Городская среда деформировалась, и подчас такие объекты уже не имеют прежней ценности.
Игорь Рязанов, директор компании «Информатика»
- Сейчас в районе Московского шоссе, улиц Авроры и Советской Армии уже есть два крупных офисных центра. Таким образом, я бы видел деловой центр Самары в географическом центре города. Это та бизнес-артерия с удобными транспортными развязками, которая может быть создана в районе улиц Советской Армии, Авроры, Ново-Вокзальной, а в дальнейшем и магистрали «Центральная». В то же время для центра Самары наиболее приемлема малоэтажная застройка - в большей степени жилищная. Из объектов коммерческой недвижимости в историческом центре имеет смысл создавать новые торговые площади - в данном случае актуально развитие бутиковых улиц. Строить бизнес-центры за пределами города не имеет смысла: на сегодняшний день достаточно площадок и в черте Самары. К тому же город практически не испытывает дефицита офисных помещений. Создание новых офисных центров на выезде из города (вдоль того же Московского шоссе и улицы Ново-Садовой), в принципе, актуально: по этим трассам самарцы передвигаются в направлении спальных микрорайонов, а также загородных поселков, а направление коттеджной застройки в будущем должно развиваться. Перспективы развития есть и у направления крупных торговых сетей наподобие «Метро».
