24 сентября 2007 г.
Ежегодно число автомобилей в Самаре увеличивается на 15-18%, число же парковочных мест не прирастает от них даже наполовину. А если учесть, что «бездомными» остаются и многие тысячи ранее приобретенных машин, картина вырисовывается и вовсе удручающая. И хотя разговоры об этом ведутся давно, пока они больше напоминают газ на холостом ходу: «жилья» для авто по-прежнему не хватает
Дефицит автомобильного жилья - проблема любого мегаполиса. Решает ее каждый по-своему. Например, в Риме предпочитают строить многоуровневые подземные паркинги, над которыми устраивают цветники и детские площадки. В Нью-Йорке возводят механизированные стоянки, похожие на гигантские этажерки. А в Амстердаме или Берлине неподалеку от крупных транспортных узлов создают парковки-перехватчики, где можно оставить автомобиль на любой срок.
Самарские автовладельцы борются с дефицитом по-своему, проявляя порой недюжинную изобретательность. Одни пытаются накопить на место в коммерческом паркинге, другие лепят по дворам дешевые металлические гаражи и «ракушки», третьи довольствуются автостоянкой под открытым небом. Четвертые и вовсе оставляют машины во дворах без всякой охраны. Причем среди «бездомных» авто можно встретить не только видавшие виды «шестерки», но и дорогие иномарки. По данным ГИБДД, число вскрытых и угнанных автомобилей, оставленных без присмотра возле домов и офисов, постоянно растет.
Но какой же вид «народного паркинга» лучше? Да, пожалуй, ни один из них пока нельзя назвать идеальным. Понятно, что первый - качественные паркинги. Но, во-первых, число их можно пересчитать по пальцам, и далеко не в каждом доме можно таковой отыскать. Во-вторых, нельзя не учитывать и фактор достаточно высоких цен. Цена машиноместа в коммерческом комплексе сегодня равна стоимости средней иномарки, а значит, не по карману автовладельцам с достатком ниже среднего.
Нестройные ряды металлических гаражей не только уродуют облик города, но и небезопасны с пожарной точки зрения. Например, тополиный пух, которым сегодня усыпаны почти все самарские дворы, может в любой момент вспыхнуть от одной искры. И тогда гаражи, расположенные вблизи жилых домов, заполыхают один за другим.
Открытые автостоянки пока тоже не отвечают современным требованиям. Здесь и погодный фактор, нещадно уродующий корпус и внутренности автомобиля, и большая вероятность угона и механических повреждений. Скажем, кто-то из соседей неудачно припарковался и помял крыло вашей машины. В таком случае шансы установить виновного и взыскать с него за порчу близки к нулю. Что касается кирпичных одноэтажных гаражных кооперативов, доставшихся городу еще с советских времен, то расположены они, как правило, на окраинах. И чтобы взять свое авто, владельцу приходится не меньше часа добираться туда общественным транспортом.
Точно определить разрыв между потребностью и наличием в городе машиномест не берется пока никто, слишком уж велико число незарегистрированных гаражей и нелегальных стоянок возле баз и стройплощадок, на которых «добрый» сторож за небольшое вознаграждение готов присмотреть за машиной в темное время суток. Но в том, что дефицит цивилизованной автонедвижимости огромен, согласны и автовладельцы, и муниципальные власти, и застройщики. Под «цивилизованными» местами подразумеваются капитальные, охраняемые гаражи или паркинги, расположенные рядом с жильем. Неплохо, если в таком комплексе есть еще свои мойка и автомастерская. Но что мешает этот дефицит удовлетворить?
В Самаре, как и в любом другом крупном российском городе, это целый комплекс проблем. Во-первых, недостаток свободных площадок под строительство, особенно в центральной части города, где и наблюдается наибольший дефицит паркингов. Дороговизна земли делает невыгодным строительство профилированных гаражных комплексов, так как их рентабельность в среднем на 40% ниже, чем жилой недвижимости. При точечной застройке, которая ведется в уже сложившихся микрорайонах, создаются только паркинги под домами, и количество мест в них может удовлетворить в лучшем случае лишь потребности самих новоселов.
Вторая проблема - проекты. Большинство западных форматов на нашей почве не приживаются. Дешевые многоэтажные стоянки без стен, как в Амстердаме, в условиях самарской зимы слишком неуютны. Глубокие, на 5-6- уровней, как в Париже, не выдерживает местный грунт. Многоэтажные гаражи над землей процентов на сорок дешевле подземных. Но в большинстве случаев эти глухие колоссы портят внешний вид территории, и проектировщикам приходится немало попотеть, чтобы вписать такой объект в картину общей застройки. Интересным, по мнению архитекторов, является вариант, когда паркинг строится под землей внутри жилого комплекса, а на его «крыше» обустраиваются детские и спортивные площадки. К слову сказать, примеры такой комплексной гаражной застройки в Самаре есть - в районе улиц Мичурина и Ерошевского.
Третий тормоз подобного строительства - неготовность многих автовладельцев платить достаточно большие средства за гараж в коммерческом комплексе. Здесь выходом могла бы стать целевая программа, такая, например, как реализуемый в Москве проект «Народный гараж». Согласно проекту, возведение многоэтажных гаражей-стоянок при социальном жилье идет как за счет внебюджетных источников, так и за счет прямого инвестирования населения в строительство, с последующим оформлением прав собственности на сданные в эксплуатацию машиноместа. Это позволяет небогатым автовладельцам покупать гаражи практически по их себестоимости. Наряду с этим можно было бы ужесточить в городе штрафные санкции к гражданам, имеющим незарегистрированные гаражи, и к тем, кто паркует машины во дворах и на улицах. Это подтолкнуло бы автовладельцев активнее вкладывать личные средства в строительство паркингов и, как следствие, привлекло бы на рынок высоколиквидной недвижимости новых инвесторов.
Согласно мировому опыту, самый доходный вид гаражной недвижимости - многоуровневые стоянки при крупных торговых, развлекательных и офисных центрах. К примеру, паркинг московского центра «Атриум» приносит своим хозяевам 4 млн рублей прибыли еженедельно. И хотя самарским парковщикам еще далеко до столичной рентабельности, этот сегмент рынка развивается в городе неплохими темпами, чего не скажешь о строительстве общедоступных парковок-перехватчиков. А ведь если муниципальные власти всерьез озабочены проблемой экологии в зонах отдыха (набережная, парки и т.д. и развитием исторического центра с пешеходными зонами, вопрос этот надо решать в самое ближайшее время.
комментарий специалиста
Андрей Тюрин, вице-президент по маркетингу СК «Портал»
- Поскольку наша компания занимается строительством элитной недвижимости, у нас практически нет комплексов без подземных парковок. Паркинг - обязательное условие для жилья премиум-класса. Что же касается домов эконом-класса, то там этот вопрос может быть уже не столь актуален, ведь человек, который взял ипотеку и купил небольшую квартиру, вряд ли сможет позволить себе еще и гараж за полмиллиона рублей.
Возводить многоэтажные гаражные комплексы над землей проще и дешевле, но делать это не позволяют и ограниченность площадки, выделяемой под застройку, и то, что подобные объекты не украшают территорию. И хотя при строительстве подземных паркингов застройщик несет большие издержки, сегодня в Самаре развивается преимущественно именно этот вариант.
Игорь Филиппов, генеральный директор компании «Берег-Риэлт»
- Если говорить о дефиците паркингов и гаражей, то он острее всего ощущается в районах с уже сложившейся застройкой. Тот, кто приобретает квартиру в новом доме, практически всегда может купить и место для своего автомобиля. В Самаре сегодня слишком дорогая земля, чтобы возводить на ней высотные гаражные комплексы, ведь квадратный метр в автодоме продается процентов на сорок дешевле, чем в жилом. А значит, построить на том же участке жилой комплекс застройщику всегда выгоднее.
Гаражи должны расти вглубь, располагаться под жилыми комплексами - это мировая практика, и мы ее стараемся применять. Но, к сожалению, не на всех участках можно строить подземные стоянки (к примеру, если близко находятся грунтовые воды).
Конечно, в Самаре, как в любом цивилизованном городе, должны быть парковки-перехватчики, где каждый автовладелец мог бы арендовать место. Но об этом должны думать городские власти, а не частный капитал. Застройщиков вряд ли заинтересуют столь большие сроки окупаемости проекта.
Наталья Сагалова, заместитель директора по маркетингу ГК «Спектр недвижимости»
- Число автомобилей в Самаре стремительно растет, и вместе с этим меняются требования людей к новому жилью. Сегодня продать квартиру в доме, в котором нет паркинга, просто невозможно. Мы строим парковки в среднем из расчета два машиноместа на квартиру. Хотя бывают случаи, когда люди хотят купить и третье - для подросшего сына или дочки, которым на совершеннолетие подарили автомобиль. Средняя стоимость места в паркинге, например, в нашем жилом комплексе около «МТЛ-Арены» на сегодняшний день составляет 530 тыс. руб. Если же квартира ближе к центру, то и паркинг, соответственно, будет дороже. В «Никите» он уже стоит 650 тыс. руб. для одной машины.
Преимущество при продаже отдается тем, кто владеет квартирами в жилом комплексе, хотя место в паркинге могут приобрести и автовладельцы «с улицы».
