24 сентября 2007 г.
Цены на типовое жилье в области стремительно растут - почти как в Самаре. Несмотря на это, застройщики все еще не торопятся активно осваивать малые города и веси региона
Вопреки расхожему мнению о тотальной неплатежеспособности населения, живущего за пределами мегаполисов, недвижимость в малых городах и селах дорожает не по дням, а по часам. С января 2006-го до начала июня 2007-го цены на квартиры в типовушках области выросли в цене более чем вдвое, уступив Самаре лишь на несколько процентов. Причем в цене растет как готовое жилье, так и метры в новостройках. Которых, не будем лукавить, за пределами Самары и Тольятти - раз-два и обчелся. В отличие от того же Подмосковья, в 2006 году вышедшего на первое место по темпам жилищной застройки среди всех российских регионов (! и обогнавшего даже саму Москву. Теоретически столь внушительный рост стоимости квартир в Самарской области должен вроде бы натолкнуть на вопрос о том, не пора ли всерьез задуматься о выходе на засамарские просторы. Однако дальше вопросов и теории дело пока не идет. Для того чтобы население захотело жить далеко от Самары, мало строить там только жилье (которое, естественно, в разы дешевле, чем в мегаполисах, - тем, собственно, и должно привлекать). Нужно, чтобы за пределы крупных городов пошел еще и бизнес. Вот тогда и появится смысл строить в поселках много жилья. Пока же проекты, ориентированные на малые города и села региона, можно пересчитать по пальцам. И оценка их колеблется от «не имеет никакого смысла» до «весьма и весьма перспективно».
Для кого работаем?
Сторонники версии о том, что райцентрами пора уже заняться всерьез, причем не только на предмет индивидуальной, но и типовой высотной застройки, говорят о том, что спрос на квартиры в малых городах, даже и весьма отдаленных от Самары, формируют сразу три категории потребителей. Во-первых, местные жители. Дескать, кошельки их, конечно, не так велики, для того чтобы приобретать недвижимость направо и налево. Однако и цены на жилье за пределами Самары (само собой, если не брать в расчет Тольятти в разы ниже. А на селе есть еще и ипотека. На сегодняшний день в Самарской области - несколько проектов строительства на селе многоквартирных жилых домов. По некоторым оценкам, едва ли не 90% покупок квартир, совершаемых местными жителями, являются кредитными. Правда, есть и другие оценки: зачастую в пересчете на абсолютные цифры эти глобальные процентные показатели превращаются в считанные единицы сделок. Поскольку жилье за пределами города хотя нечасто, но все-таки приобретают и самарские семьи.
И здесь снова на первый план выходит относительность оценки. То, что для нас нечасто, для поселков очень даже много. В объеме сделок на рынке новостроек с участием самарцев на долю загородной типовой застройки приходится 1-2%. А вот на селе и в малых городах эти столь незначительные для нас показатели в пересчете на число сделок в сегменте новостроек составляют не менее 25% рынка того же Кинеля, Алексеевки, Петра Дубравы и других более или менее развивающихся в плане строительства населенных пунктов.
Квартиры в райцентрах интересны еще и участникам федеральных программ - обладателям жилсертификатов. Это и военнослужащие, и переселенцы с Севера. По разным оценкам, на долю этой категории потребителей приходится как минимум 30% сделок с областным жильем за пределами крупных городов. В поиске варианта перед ними встает выбор: либо маленькая квартира в мегаполисе, либо большая - в районном центре. Как правило, выбор делается в пользу большой квартиры. Если помимо сертификатных есть еще и собственные накопления, ясное дело, покупают жилье в Самаре. Если нет - выбор в пользу области очевиден.
И тем не менее на сегодняшний день на долю «дальнего загорода» приходится не более 4% самарских новостроек. Полтора года назад этот показатель составлял и того меньше - 2%. Некоторая динамика - налицо. Но вот в той же Московской области более 60% сделок с типовым жильем приходится на подмосковный сектор. По оценке аналитиков, население не привлечь за пределы мегаполисов одними лишь сравнительно низкими ценами на жилье. Малым городам нашего региона не достает главного аргумента в пользу активного завоевания потребительских симпатий.
Хлеба и зрелищ
Любой населенный пункт становится по-настоящему привлекательным с точки зрения покупки недвижимости только тогда, когда его жителям есть где работать. В малые города должен прийти большой бизнес - только тогда жители крупных городских центров, испытывающие дефицит средств для приобретения жилья в мегаполисе, потянутся за его пределы. Об этом свидетельствует и опыт Подмосковья, где параллельно с бумом жилищной застройки начался и активный подъем рынка коммерческой недвижимости.
По данным центра irn.ru, доля новых и реконструированных бизнес-центров за МКАД составила 11% от общего числа объектов Москвы и ближнего Подмосковья, что составляет 16% площади общего объема рынка новой коммерческой недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье. Всего с 2005-го по 2007 год за МКАД построено более 392 тыс. кв. метров офисных площадей. По прогнозам irn.ru, к 2009 году доля новых объектов коммерческой недвижимости за МКАД будет составлять 20-25% от общего рынка Москвы и Подмосковья.
По оценке экспертов, это одна из причин, позволивших Подмосковью обойти столицу по объему жилищной застройки. В числе других факторов - транспортная доступность и создание социальной инфраструктуры.
мнение застройщика
Игорь Филиппов, директор компании «Берег-Риэлт»
- Интерес к многоэтажной застройке загородных территорий в любом случае может быть подхлестнут коттеджной застройкой, в рамках которой будет создана инфраструктура. И лишь затем кроме индивидуальной застройки может возникнуть застройка высотная. Некоторое движение в этом направлении есть. Но местное население тех же райцентров области абсолютно неплатежеспособно в качестве потребителей рынка недвижимости. Спрос обеспечат либо жители Самары - недостаточно обеспеченные для того, чтобы приобретать жилье в городе, но по сравнению с местными жителями имеющие преимущество в виде работы в мегаполисе. Либо участники федеральных жилищных программ, также испытывающие дефицит средств для покупки квартир в Самаре. Это в теории. На практике же сложностей хватает и в Самаре - начиная с состояния автотрасс и заканчивая архитектурным обликом города. До тех пор пока все эти сложности не будут решены в областном центре, жилищная застройка не пойдет за его пределы.
Сергей Рыжков, финансовый директор СК «Материк»
- Из малых городов и населенных пунктов региона наиболее перспективными с точки зрения жилищной застройки являются поселки Волжского, Красноярского, Кинельского районов. Особое место в этом списке занимает Новокуйбышевск. Это город со своей развивающейся промышленностью и достаточно платежеспособным населением. Соответственно, на его территории развивается и рынок жилищного строительства. В то же время в большинстве районных центров существует целый ряд сложностей, препятствующих выходу застройщиков на их территорию. Это прежде всего отсутствие необходимых мощностей - котельных, водопровода, канализации. Отсюда и сложности с высотной застройкой: затраты на создание или подведение сетей повысят себестоимость объектов. Вторая проблема носит демографический характер. Ни для кого не секрет: на сегодняшний день молодежь в поисках работы активно мигрирует из сельских районов в крупные городские центры, а не наоборот. Как ни крути, на селе рабочих мест все еще очень и очень мало.
