24 сентября 2007 г.
За полтора года цены на квартиры в новостройках малых городов области выросли с $405 до $842 за квадратный метр. Квартиры в готовых объектах выросли в цене в среднем с $24000 до $51000. Индексы более чем впечатляющие - счет, как и в Самаре, идет не на проценты, а на разы
На данный момент строительство типового многоквартирного жилья более или мене активно ведется в Кинеле, Алексеевке и Новокуйбышевске. Возведение крупного жилого комплекса стартовало и в Петра Дубраве. В будущем - застройка территорий поселка Безенчук.
Область в цифрах
На сегодняшний день квартиры в населенных пунктах области дешевле самарского жилья в среднем вдвое. За полтора года (с января 2006-го до начала июня 2007-го разница с Самарой выросла с 77% до 86% на рынке новостроек и со 119% (2,2 раза до 155% (2,5 раза на рынке готового жилья.
По данным журнала «Зеленая площадь» (приложение к «Новостям рынка недвижимости»), из всех малых населенных пунктов области наиболее дорогостоящее готовое жилье - в Новокуйбышевске. Это и понятно, поскольку, во-первых, в городе есть развивающаяся промышленность, а значит, и рабочие места. Во-вторых, Новокуйбышевск фактически является спутником областного центра: из него в Самару ходит маршрутное такси. Транспортная доступность позволяет местным жителям работать на самарских предприятиях. На втором месте - Кинель с Алексеевкой, поселки Волжский и Прибрежный, на третьем - Петра Дубрава, Стройкерамика, Мирный и Нефтегорск. Далее следуют города Отрадный и Серноводск, затем - Безенчук. Замыкает ценовую таблицу Чапаевск (см. график 12). На рынке новостроек разбег цен на квартиры в разных населенных пунктах не такой ощутимый - в среднем от $800 до $1000 за кв. м. Причина в том, что застройка ведется лишь в относительно раскрученных городках и поселках. В том же Чапаевске с его низким даже по загородным меркам уровнем цен на квартиры попросту ничего не строится.
На рынке готового жилья максимальный прирост цен за полтора года показали объекты Петра Дубравы, выросшие в цене более чем втрое. По оценке аналитиков, такой ажиотаж обусловлен разговорами о том, что в недалеком будущем поселок включат в состав Кировского района Самары. На втором месте - Нефтегорск и Кинель. Далее по списку - Алексеевка, Новокуйбышевск и Стройкерамика.
Планы и перспективы
Есть мнение, что в первую очередь за пределы Самары будут выходить некрупные строительные компании - те, чьей финансовой мощи окажется недостаточно для работы в мегаполисе с его недешевыми площадками и дорогостоящими сетями. С другой стороны, в некоторых случаях именно сети, точнее - отсутствие нужных мощностей, и становятся камнем преткновения для выхода на рынок того или иного населенного пункта. Понятно, что затраты на их создание повышают себестоимость проекта, а значит, и стоимость метра на выходе.
Второй вариант: на рынок области приходят московские девелоперы. С учетом того, что, по некоторым оценкам, рынок Москвы и области близок к насыщению, сценарий выхода в регионы выглядит вполне убедительно. Однако, по оценке местных операторов, столичные застройщики если и нацелятся на лакомый региональный кусок, в первую очередь их внимание привлечет непосредственно Самара. Да и в целом эксперты рынка высказывают большие сомнения в том, что москвичи придут в Самару, что называется, глобально. Слухи о подобных планах муссируются в строительном сообществе с завидным постоянством, однако пока столичный капитал представлен на самарском рынке лишь эпизодически.
Третий вариант: при хорошей конъюнктуре рынка расширить бизнес в пользу застройки области могут и самарские строительные гиганты, пока вроде бы не выказывающие интереса к территориям за переделами областного центра. Шансы воплощения в жизнь этого сценария повышает пока все еще полное отсутствие в Самаре земельных аукционов.
К слову сказать, в любом случае развитие строительства за пределами Самары, когда бы оно ни состоялось, повлечет создание новых рабочих мест, что автоматически повысит и привлекательность малых городов.
комментарий специалиста
Сергей Рысаев, коммерческий директор ООО «СУ №47 СМТ «Химэнергострой»
- Во многом интерес самарских застройщиков к площадкам области связан с дефицитом участков на территории Самары. В районах области, в отличие от Самары, уже не первый год проводятся земельные аукционы. За счет меньших административных препон в области строить проще, за счет сокращения себестоимости технических условий - еще и дешевле. Эти и другие факторы стали поводом для выхода нашей компании на рынок Кинельского района. Достаточно высокий интерес к типовой жилищной застройке за пределами Самары обусловлен более низкими ценами на квартиры. Спрос формируют как местные жители, так и самарцы. Платежеспособность сельского населения, естественно, ниже. Но сегодня в области работает сельская ипотека - более мощная, чем городская. В практике продаж едва ли не 90% сделок с сельчанами - кредитные. До 30% сделок с жильем за пределами Самары совершают переселенцы из других регионов - как правило, северных.
В целом же населенный пункт можно считать перспективным в двух случаях. Во-первых, если на его территорию приходит большой бизнес (на сегодняшний день это происходит, например, в Кинеле). И, во-вторых, если в городе или селе давно ничего не строили: рано или поздно дефицит жилья повлечет за собой развитие застройки.
Наталья Польшинская, директор АН «САВИС»
- Сегодня областной рынок многоэтажной застройки активизируется. Интересные, востребованные проекты появляются в целом ряде населенных пунктов региона. Уже сегодня ведется строительство крупного жилого комплекса в Петра Дубраве - отчасти высокий спрос объясняется планами присоединения поселка к Кировскому району Самары. Вместе с тем в будущем похожие проекты будут запущены и в более отдаленных населенных пунктах области - в Безенчуке, а также весьма активно застраивающемся Кинеле. Изучение спроса говорит о том, что жилье в загородных многоэтажках приобретают как местные жители, так и самарские семьи. Одни - для себя, другие - для вышедших на пенсию родителей. Со временем за пределы Самары должен подтянуться и бизнес: сначала мелкие местные компании, затем - филиалы крупных компаний.
