2 июля 2007 г.
Гараж, как и любой объект недвижимого имущества, можно и нужно оформлять в собственность, поскольку по закону государственная регистрация является единственным доказательством существования вашего на него права. Если ваш гараж – ваша собственность, значит, вы и продать, и сдать в аренду, и передать по наследству внукам его сможете. О том, как оформить гараж в собственность, читателям «Земли и Доли» рассказывает заместитель начальника отдела регистрации прав на нежилые помещения и работе с крупными правообладателями Татьяна Юрьевна БЛИНОВА.
Вспомнить все
Какие документы нужны для оформления гаража? Здесь все зависит от конкретной ситуации. В любом случае начинать нужно с того, что владелец гаража должен знать, откуда у него появилось это имущество, чтобы определить, какой документ для него будет правоустанавливающим. Также необходимо составить документ, описывающий техническое состояние принадлежащего вам гаража.
Начнем с правоустанавливающих документов. Какие именно, зависит от того, каким образом у вас появился гараж.
• Если вы построили гараж своими силами — необходимо иметь документ, подтверждающий права на земельный участок, расположенный под построенным объектом; разрешение на строительство; документ о вводе объекта в эксплуатацию.
• Купили, обменяли, получили в дар — должен быть соответствующий договор.
• Получили в наследство — соответствующее свидетельство о праве на наследство, заверенное нотариусом.
• Участвовали в строительстве совместно с другими путем внесения паевых взносов или инвестирования средств — председатель гаражного кооператива выдает справку о полной выплате вами паевого взноса либо предоставляется договор об инвестировании строительства (долевом участии в строительстве и т. д.).
• Если ваш гараж когда-либо был предметом имущественного спора и ваше право на него было признано в судебном порядке — необходимо иметь в двух экземплярах надлежащим образом оформленную копию судебного решения, вступившего в законную силу.
Этап второй
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, кроме правоустанавливающих документов необходимо также предоставить документ, содержащий техническое описание вашего гаража и его план. Этот документ должен быть выдан органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. На территории Самары таким органом сегодня является Самарский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация». То есть нужно пригласить техника, который измерит ваш гараж, нарисует его план («кальку»), и вы получите справку, содержащую полную информацию об объекте: наименование, адрес, площадь вашего гаража, его номер (если он есть), этаж, на котором он расположен (если это многоэтажный ГСК), и так далее. Эту информацию вносят в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и указывают в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, выдаваемом правообладателю.
Регистрация
Собрав документы, обратитесь в любой из отделов Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, принимающих документы на государственную регистрацию. Такие отделы в Самаре сегодня работают по адресам: ул. Некрасовская, 3; ул. Свободы, 19, ул. Лесная, 23; ул. Арцыбушевская, 13.
На территории муниципальных районов также работают отделы регистрационной службы.
Будущему собственнику при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность. Если правообладатель не может обратиться лично, его интересы может представлять другое лицо по доверенности, удостоверенной нотариусом.
Также нужно оплатить государственную пошлину за регистрацию права на объект недвижимого имущества, размеры которой установлены Налоговым кодексом Российской Федерации (ст. 333.33): для физических лиц — 500 рублей, для юридических — 7500 рублей.
Если ваше право возникло до 31.01.1998 года, то есть до вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, то государственная пошлина уплачивается в половинном размере.
Заявление о государственной регистрации права собственности вам помогут составить сотрудники управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Сложности на пути к собственности
Если у вас имеются все вышеперечисленные документы, то каких-либо трудностей при оформлении права собственности на гараж не возникнет. А вот если какой-либо из необходимых документов отсутствует, понятное дело, в регистрации вам откажут. Как показывает практика, наибольшее количество вопросов возникает, когда нет необходимого пакета документов, подтверждающих законность строительства объекта - документа на земельный участок, разрешения на строительство, документа о вводе в эксплуатацию.
«Дачная амнистия» для гаражей
В определенной степени сложности, возникающие с объектами недвижимости, которые либо из-за отсутствия, либо ненадлежащего оформления необходимых документов юридически являются самовольными постройками по нормам ст. 222 ГК РФ, призван решать Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ, который в народе называют «дачной амнистией». В какой-то мере этот закон коснулся и процедуры оформления прав на гаражи. Отметим, что под «дачную амнистию» попадает не каждый гараж. Не вдаваясь в юридические тонкости, назовем те условия, которым должен соответствовать гараж, для того чтобы права на него можно было оформить в упрощенном порядке.
• Во-первых, так называемый упрощенный порядок распространяется только на физических лиц.
• Во-вторых, гараж должен быть индивидуальным. Это означает, что он должен быть построен гражданином самостоятельно и использоваться для личных целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. На практике это не всегда легко определить. Так, если гараж построен на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства либо дачного хозяйства, то здесь все ясно. А вот если гараж располагается в гаражно-строительном кооперативе, представляющем собой многоэтажное здание с общим проездом, построенное какой-либо организацией-застройщиком, то гараж, представляющий собой одну из комнат в этом здании, вряд ли можно назвать индивидуальным, несмотря на то, что там ставится личный автомобиль.
• В-третьих, у гражданина должны быть документы о правах на земельный участок, расположенный под гаражом, и этот участок должен быть поставлен на кадастровый учет, где ему присвоят кадастровый номер и составят кадастровый план.
Сэкономить на вызове техника
В том случае, если ваш гараж соответствует условиям, приведенным выше, вы можете оформить свои права в упрощенном порядке. Для этого необходимо заполнить декларацию об объекте недвижимого имущества по установленной форме (утверждена постановлением правительства РФ от 15.08.2006 г. № 232). Образец данного документа неоднократно публиковался в различных средствах массовой информации, имеется практически во всех правовых справочных системах, интернете, а также бланки деклараций можно получить в справочных окнах отделов приема документов регистрационной службы.
При регистрации прав по упрощенной схеме такая декларация об объекте недвижимого имущества одновременно будет являться документом, содержащим техническое описание объекта недвижимости, и правоустанавливающим документом. Других документов предоставлять не регистрацию в данном случае не требуется. Поэтому в декларации должны содержаться все необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения: адрес гаража, его площадь, этажность, кадастровый номер земельного участка, на котором он расположен, и прочие технические характеристики. Предоставить эти сведения гражданин может самостоятельно, вызывать техника для этого не требуется. В декларации должны содержаться и необходимые для регистрации сведения о самом правообладателе — его фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные и место проживания, а также указан вид права - собственность либо общая долевая.
Адрес для тех, кто оформляет собственность по упрощенной схеме
Обращаем внимание читателей на то, что декларация об объекте недвижимого имущества должен быть заполнена правообладателем только собственноручно и в двух экземплярах. Налоговый кодекс РФ предусматривает пониженный размер государственной пошлины за регистрацию прав на такие объекты — с 1 января 2007 года он составляет 100 рублей. В Самаре, на улице Арцыбушевской, 13, открыт специальный отдел приема-выдачи документов по упрощенной системе.
Кооператив кооперативу рознь
Поскольку Самара – город крупный, большинство наших жителей, проживающих в квартирах, не могут позволить себе отдельный гараж и ставят автомобили в гаражно-строительных кооперативах (ГСК), которых на территории областного центра немало. Поэтому вопросы от членов ГСК поступают часто.
Помните: у разных ГСК различается и процедура оформления прав собственности их членов. Так, существуют большие гаражные кооперативы, которые представляют собой многоэтажные здания. Граждане владеют отдельными гаражными боксами, расположенными в них. Приобретались они, как правило, путем внесения паевых взносов членом гаражно-строительного кооператива, а строительство всего здания целиком осуществлялось по единому проекту.
Такие гаражи не являются индивидуальными, и для оформления прав на них следует предоставить справку от председателя ГСК о том, что паевый взнос за гараж выплачен полностью. Понадобятся и план, и техническое описание гаража. Это возможно при условии, что в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области имеются документы, подтверждающие законность строительства здания гаражного кооператива. Как уже говорилось выше, это документы на землю, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, утвержденный уполномоченным органом.
Есть и такие кооперативы, где граждане самостоятельно, своими силами строили каждый свой гараж, а потом объединились в гаражный кооператив для совместной их эксплуатации (общая охрана, уборка прилегающей территории и т.д.). Как правило, такие гаражи одноэтажные, с отдельным самостоятельным въездом. В этом случае гараж можно рассматривать как индивидуальный и применить при регистрации прав на него упрощенный порядок оформления в собственность.
В последнее время стали модными так называемые паркинги, в которых гражданин владеет не отдельным боксом, являющимся изолированным помещением, а только парко-местом, не имеющим самостоятельных стен. Такие парко-места не относятся к самостоятельным объектам недвижимого имущества. Права их владельцев могут быть оформлены в виде общей долевой собственности (совместно с другими владельцами в определенной доле всего паркинга в целом. Как видим, ситуация с гаражными кооперативами требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае.
Когда даже суд не поможет
Случаи, когда невозможно оформить гараж в собственность, – большая редкость. Если вы добросовестный владелец, то способ узаконить свои права обязательно найдете. Просто иногда эта процедура требует большого количества документов и поэтому занимает много времени. Но в любом случае, даже при отсутствии всех необходимых документов и практической невозможности их собрать, добросовестный собственник может установить свои права на гараж в судебном порядке. Это невозможно сделать только в одном случае – когда отсутствует право на земельный участок, расположенный под гаражом. В этом случае в соответствии со ст. 222 ГК РФ право не удастся оформить ни одним из вышеперечисленных способов, ни в судебном порядке.
Право имеете
А вот какой вопрос задал наш читатель В.И.Выходцев из села Савруха Похвистневского района: «В 2000 году я обратился в местную администрацию с просьбой выделить мне участок земли для строительства гаража. Землю мне выделили по договору аренды сроком на пять лет. Когда срок истек, я выкупил участок через аукцион и зарегистрировал права собственности на него в регистрационной службе Похвистневского района. К тому времени я уже построил гараж. Строительство законное, у меня есть паспорт индивидуального застройщика и акт приема к эксплуатации, выданный комиссией администрации Похвистневского района. Но когда я решил оформить гараж в собственность, мне в регистрационной службе района сказали, что право на гараж мне нужно устанавливать через суд. А я человек пожилой, инвалид второй группы, в суд надо ездить на автобусе за 50 км. Как мне быть в такой ситуации? Не легче ли отказаться от гаража?»
Вот что ответила Т.Ю.Блинова:
- В том случае, если вы уже оформили свое право собственности на земельный участок, расположенный под выстроенным гаражом, вы можете зарегистрировать свои права в упрощенном порядке, установленном законом «О дачной амнистии», заполнив декларацию об объекте недвижимого имущества. Предоставлять какие-либо иные документы (договор купли-продажи, акт приемки в эксплуатацию и т. д. и обращаться в суд не требуется. Такая же ситуация и с принадлежащим вам гаражом, расположенным в поселке Вязовка, о котором вы пишете. Если имеются документы о правах на земельный участок, то никаких проблем не должно возникнуть. Если же документов на землю нет, я посоветовала бы заняться их оформлением, поскольку это сейчас является основополагающим для любого объекта недвижимости, неразрывно связанного с землей.
Ольга БАЖЕНОВА
От редакции. Письмо В.И.Выходцева передано в управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области. Специалисты, разобравшись с ситуацией, подготовят ему ответ и в случае необходимости окажут практическую помощь при оформлении прав на принадлежащий ему гараж.
