28 июня 2007 г.
Строительные компании при участии в обеспечении жильем малоимущих рассчитывают на преференции от муниципалитета
Получение жилья малообеспеченными категориям граждан осуществляется в рамках федеральной и областных целевых программ. Несогласованность разных уровней власти делает строительство социального жилья недостаточно эффективным. Привлечение коммерческих организаций, прежде всего застройщиков, возможно при гарантии получения прибыли. Дать такие гарантии могут местные администрации.
Нынешний уровень цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке, вызванный многими факторами, и прежде всего трудностями с предоставлением земельных участков под строительство, делает жилую недвижимость недоступной для значительной части представителей среднего класса.
По информации ИСК "Волга-групп", 47% населения Самарской области планирует в ближайшие 5 лет улучшить свои жилищные условия за счет имеющихся финансовых и материальных ресурсов либо за счет кредита. Имеющих возможность приобрести жилье, не прибегая к ипотеке, в Самарской области не так много. Ипотечное кредитование доступно населению с месячным доходом более 15 тыс. на каждого члена семьи. Для этого слоя граждан это универсальный способ обеспечения жильем. С другой стороны, существует большое количество категорий малообеспеченных граждан, указанных в Жилищном кодексемигранты, многодетные семьи, люди без определенного места жительства, утратившие платежеспособность должники банков и другие. По мнению вице-президента по правовым вопросам ГК "Амонд" Романа Бевзенко, такие слои населения должно обеспечивать жильем государство. Все остальные могут решить свои жилищные проблемы самостоятельно.
Соответствующее положение имеется в Жилищном кодексе. Для обеспеченных граждан предусмотрена возможность приобрести жилье в собственность через механизмы ипотечного кредитования и жилищно-накопительные кооперативы. "Те, кто не способен исполнять обязательства, связанные с ипотечным кредитом, в силу низкого достатка, должны иметь право пользоваться жильем по договору социального найма без права приобретения его в собственность, так как собственность на квартиру влечет за собой неизбежное бремя участия в содержании всего дома", - считает Роман Бевзенко.
Исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки Дания Вагапова отметила, что федеральное жилищное законодательство по вопросу поддержки малообеспеченных категорий граждан содержит ряд противоречийне определены нормативы, по которым устанавливается стоимость кв. м жилья, размеры субсидий не соответствуют реальнымценам. Инвестирование в строительство социального жилья, по мнению Романа Бевзенко, должно осуществляться на федеральном уровне либо на уровне субъекта РФ. "Любая муниципальная казна масштабных строительных проектов, боюсь, не выдержит. Но это не означает, что муниципалитеты не могут участвовать в реализации программ по предоставлению социального жилья. Например, именно муниципалитеты являются органами, уполномоченными заключать договоры о развитии застроенных территорий, и в рамках этих договоров вполне возможно сотрудничество девелоперов и муниципальных образований по предоставлению квартир нуждающимся гражданам", - уверен Роман Бевзенко.
Как сообщила главный специалист департамента развития строительной отрасли министерства строительства и ЖКХ Самарской области Галина Калина, специальной программы по обеспечению малоимущих граждан социальным жильем в Самарской области не существует, а функции ее выполняет областная подпрограмма "Переселение граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания". Министерство строительства и ЖКХ Самарской области в рамках ее реализации выполняет заявки от муниципалитетов на возведение жилья для малоимущих граждан. Далее построенный на средства областного бюджета дом передается местным властям, которые на основании очередности осуществляют распределение этих жилых площадей гражданам-жильцам ветхого фонда. По словам Калиной, для участия в данной программе на конкурсной основе привлекаются и застройщики.
Как рассказала Галина Калина, обеспечение населения Самарской области социальным жильем происходит на основании данных, предоставленных местными администрациями. Тем не менее, по ее словам, министерством строительства и ЖКХ Самарской области не были получены сведения о количестве нуждающихся в улучшении жилищных условий по городу Самаре. Недостаточно согласованная деятельность региональных и муниципальных ведомств в данном вопросе может быть преодолена в случае привлечения в строительство социального жилья внебюджетных средств, то есть инвестиций от коммерческих структур.Жилищный кодекс не несет каких-либо директив относительно участия строительных компаний с целью получения прибыли. Строительство за счет коммерческих организаций жилых домов, квартиры в которых передавались бы безвозмездно нуждающимся гражданам, по мнению Романа Бевзенко, возможно только в рамках реализации идеи социальной ответственности бизнеса перед обществом. Директор ООО "Технология управления" Алексей Ульянин считает, что инвестирование застройщиков в социальные программы должно обеспечить последним ряд преференций от муниципалитета. Наиболее вероятным способом привлечения застройщиков к участию в строительстве социального жилья он называет предоставление права на освоение земельных участков в центре города. "В этом случае инвестирование социального жилья выступает как обременение, которое застройщик принимает на себя при условии доступа к престижным городским территориям", - поясняет Алексей Ульянин.
К числу факторов, которые могут повлиять на привлекательность данной деятельности для застройщиков, Дания Вагапова относит гарантированные платежи и гарантированный бизнес для строительной компании, которая получает от того или иного министерства, например, от министерства здравоохранения и социальной защиты, заказ на строительство социального жилья. Вагапова не исключает, что некоторые компании могут позволить себе строить жилье по типу доходных домов, в которых будут арендовать квартиры бюджетные организации для того, чтобы расселять своих сотрудников. Соответственно, предусматривая этой категории граждан частичную компенсацию затрат по аренде жилья. В этом плане можно рассматривать интерес инвестирования определенных структур в строительство социального жилья. Это жилье не будет окупаться быстро, но оно может быть интересным в том плане, что это все-таки объект недвижимости, который принадлежит определенной организации на праве собственности, и его можно закладывать и получать под него кредиты.
есть данные
47% жителей
Самарской области планируют в ближайшие пять лет улучшить свои жилищные условия
Источник: компания "Волга-групп"
10-15 % от стоимости жилья составляет субсидия государства для малообеспеченных граждан
есть мнение
Роман БЕВЗЕНКО, вицепрезидент по правовым вопросам ГК "Амонд"
- Участие строительных компаний в социальных программах по обеспечению жильем возможно в том случае, если оно финансируется государством, муниципалитетом, общественными фондами. Жилищный кодекс не содержит норм, которые обязывали бы кого-то строить бесплатно жилье. Реализация норм Жилищного кодекса о предоставлении жилья нуждающимся гражданам возможна прежде всего в рамках инвестиционных программ, реализуемых государством или муниципалитетами.
Алексей УЛЬЯНИН, директор ООО "Технология управления"
- Из нескольких способов обеспечения малоимущих граждан жильем, таких как доходные дома, ипотечное кредитование, социальное жилье на условиях государственного субсидирования является наиболее доступным и интересным как для граждан, так и для застройщиков.
