28 июня 2007 г.
ФАС предлагает лишить муниципалитеты права предоставлять землю под коммерческую застройку без аукционов
Спекулятивные схемы приводят к обострению дефицита и росту цен на участки под коммерческую застройку. При этом эксперты сомневаются в том, что недостаток свободных земель в черте города действительно имеет место. Возможно, что поправки в Земельный кодекс, подготавливаемые Федеральной антимонопольной службой, сделают процедуру выделения участков под коммерческую недвижимость более прозрачной.
До недавнего времени механизм приобретения земли под строительство коммерческих объектов в Самаре был весьма сложен. Сегодня операции происходят несколькими путямичерез аукционы или целевое распределение. Муниципалитет имеет право самостоятельно устанавливать порядок предоставления участков под коммерческое строительство. Значительная часть сделок осуществляется по разрешениям, оформленным при прежней городской администрации. Одним из последствий стали попытки оспорить в суде разрешения на строительство, выданные ранее. Как рассказал директор тольяттинского АН "Жилищный проект" Сергей Жолнерук, действительной конкуренции между застройщиками в Тольятти не существует. Он считает, что площадки под застройку администрация города выделяла тем строительным компаниям, которые имели политическое влияние. Это обстоятельство обострило разделение между крупными и средними застройщиками. С недавних пор земля в Самаре для строительства коммерческих объектов распределяется и на конкурсной основе. С 2006 года полномочия по распоряжению земельными участками под строительство получило министерство строительства и ЖКХ Самарской области. Как признает директор АН "Малахит" Ольга Малахова, самарский рынок площадок приближается к цивилизованной форме. Между тем не всегда предлагаемые на аукционах площадки представляют интерес для инвестирования. Наиболее привлекательные территории вдоль городских магистралей выкуплены и на открытые торги не поступают.
Известно, что круг основных застройщиков коммерческой недвижимости в Самаре невелик. Их роль на рынке значительна и позволяет приобретать участки под строительство по разным схемам, как у частных лиц, так и через аукционы, проводимые муниципалитетом. Руководитель отдела оценки ГК "Институт оценки" Александра Грек не отрицает, что зачастую важным фактором, позволяющим девелоперу претендовать на землю под коммерческую недвижимость, являются его личные отношения с чиновниками городской администрации. Ольга Малахова полагает, что многие застройщики предпочитают эту модель приобретения участков как наиболее привычную. Поэтому довольно распространены случаи, когда отвод участка для того или иного заказчика выглядит небесспорным. По новому Градостроительному кодексу, участки, предназначенные для жилищного строительства, предоставляются застройщикам при условии их целевого использования. Это означает, что эти площадки запрещено перепродавать, назначение их четко определено. В некоторой степени такое указание может привести к снижению спроса на земли. Не секрет, что многие компании приобретают участки не столько для использования под застройку, сколько в качестве запасной территории. Наиболее распространенной стала покупка у частных лиц. Как утверждает директор ООО "Нива-Строй" Сергей Филиппов, спекулятивные операции увеличивают дефицит площадок под застройку. Между тем он считает, что разговоры об истощении земельных ресурсов в черте города не имеют оснований. В собственности тех или иных компаний находится достаточное количество площадей для нескольких лет интенсивной застройки. В целях большей открытости рынка земельных участков Федеральная антимонопольная служба России в марте этого года заявила о необходимости изменения законодательства. Согласно подготовленным ФАС поправкам в Земельный кодекс, выделение участков под коммерческое строительство должно происходить исключительно через конкурсы, как и для жилищного строительства. Вероятно, что данное положение вступит в действие со следующего года.
есть факты
Кадастровая стоимость кв. м земли в Самаре
под различные объекты коммерческой недвижимости
3722 руб.- под гаражное строительство
9652 руб.- под офис
3077 руб.- под складские помещения
4131 руб.- под автостоянку
1934 руб.- под заводское помещение
2320 руб.- под нежилое здание
Источник: Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
есть мнение
«Целевое распределение участков под строительство привело к монополизации рынка»
Сергей ЖОЛНЕРУК, директор ООО "Жилищный проект" (г. Тольятти
На территории Самарской области имеют место некоторые трудности, связанные с процессом приобретения участков под строительство. Во многих районах практически не осталось площадок, пригодных для масштабных застроек. Большое количество участков было выделено до изменений Градостроительного кодекса. В частности, земля под жилищное строительство распределялась по целевому назначению. В итоге был сформирован круг компаний, обладающих определенным влиянием, собственников наиболее ценных участков земли, что позволило им добиться монопольного положения на рынке.
«Необходимы значительные изменения в законодательстве»
Сергей ФИЛИППОВ, директор ООО "Нива-Строй"
Предложенная правительством схема распределения участков на конкурсной основе могла бы обеспечить прозрачность рынку земельных участков, но для действия этих положений необходимы масштабные изменения в законодательстве.
«Участки должны выделяться лишь на конкурсной основе»
Алексей УЛЬЯНИН, директор ООО "Технология управления"
Распределение участков для коммерческого строительства в результате аукциона-самый разумный способ выделения площадей, поскольку выбор определяется в ходе здоровой конкуренции, а не кулуарных отношений.
Ксения НАСТИНА
