25 июня 2007 г.
В 2007 году в Новокуйбышевске в эксплуатацию будут введены лишь два жилых дома
Заметное влияние на строительном рынке Новокуйбышевска имеют лишь две строительные компании. Рост числа операций с недвижимостью, вызванный распространением ипотечного кредитования, в городе быстро завершился. Основной тенденцией рынка остается неудовлетворенный спрос на современные объекты коммерческой недвижимости и квартиры в новостройках при малом количестве платежеспособного населения.
Развитие рынка недвижимости в Новокуйбышевске определяется тем фактором, что основу населения города составляют рабочие 40 местных промышленных предприятий. Уровень их доходов едва достигает прожиточного минимума. Традиционным видом торговой недвижимости остаются реконструированные здания советской постройки. Небольшие магазины, аптеки размещаются на первых этажах жилых домов вдоль пешеходных зон, помещения переводятся из жилого в нежилой фонд. К примеру, под торговый комплекс "Центральный" переформатировано здание школы. Посещаемость этого центра невысока. В настоящее время в городе ведется строительство двух крупных торговых центров современного формата. Сегодня они находятся на разных стадиях готовности. Заказчиком одного из объектов выступает МУП "Управление капитального строительства" города Новокуйбышевска, подрядчиком - компания "Новстрой". Инвестором второго ТРК является самарское ЗАО "Альянс". Сегмент офисной недвижимости в городе практически не сформирован. Функцию офисного центра выполняет здание бывшего института "Гипрокаучук". Здание гостиницы "Дружба" советской постройки, размещавшее офисные помещения, в настоящее время освобождается от арендаторов с целью реконструкции исключительно под отель. Также ведется реконструкция еще одного института в офисное здание. О строительстве новых офисных центров операторам недвижимости в Новокуйбышевске неизвестно.
Как сообщил источник в Новокуйбышевске, администрация города, очевидно, в целях борьбы со спекулятивными сделками, не производит прием документов на продажу земельных участков от частных лиц. Участки выставляются на аукционы при условии, что их собственником является юридическое лицо. В некоторой степени это приводит к снижению числа предлагаемых к продаже территорий. Одной из причин недостаточно развитой коммерческой недвижимости можно называть и ограниченный круг участников рынка. По словам директора ООО "Недвижимость" Эдуарда Стуло, строительную деятельность в городе осуществляют два застройщикаСК "Монолит" и "Новстрой". Нужно сказать, что последняя компания зарекомендовала себя в Новокуйбышевске как постоянный подрядчик, выполняющий заказы управления капитального строительства. Также на ее счету участие в программе по сносу ветхого жилья. Эдуард Стуло предположил, что лидерство данных строительных компаний объясняется не столько их преимуществами, сколько какими-либо преференциями со стороны городской администрации. Следствием деятельности всего двух строительных компаний участники рынка объясняют и отсутствие обманутых дольщиков, при единичных случаях сдаваемых в эксплуатацию объектов. Так, в 2007 году в Новокуйбышевске запланирован ввод всего двух жилых домов. На вторичном рынке отмечается недостаток предложений по жилью большой площади в высокой ценовой категории. Возможно, этот сегмент будет насыщен в ближайшее время, поскольку о строительстве жилого дома элитного класса заявила компания "Новстрой". В данный момент, по признанию риелторов Новокуйбышевска, рынок вторичного жилья остановился, причем это связано не только с сезонным снижением спроса. По мнению директора ООО "Жилая площадь" Михаила Бычкова, в конце 2006 года наблюдалась активизация рынка, и все поступившие предложения находили потребителей.
Этому отчасти способствовала деятельность ипотечных организаций. "Основное число сделок по ипотеке осуществляется в Новокуйбышевске через Сбербанк, Газбанк и "Городской ипотечный банк", - сообщил Эдуард Стуло. Повышение спроса на жилье также было вызвано выдачей сертификатов на покупку жилья для рабочих Новокуйбышевского нефтеперерабатывающего завода. По словам директора ООО "Новый квартал" Марины Власовой, первоначальный ажиотаж вокруг ипотечных программ спал, и величина процентной ставки для большинства горожан недоступна. Но прежде всего уменьшение числа сделок вызвано истощением платежеспособного спроса, считает Марина Власова. Несмотря на то, что стоимость земли в Новокуйбышевске в два раза ниже участков в Самаре, значительного интереса самарских застройщиков в этом направлении не наблюдается. По словам Стуло, самарское ЗАО "Архитектурно-строительный альянс "Астрал" выходило на новокуйбышевский рынок недвижимости. Компания возводила в городе жилой дом, но реализация объекта происходила в Самаре, где новокуйбышевская недвижимость особым спросом не пользуется. Других самарских застройщиков, работавших в городе, респонденты назвать не смогли.
Не осмелятся на поселки
Разговоры о привлекательности территорий под Новокуйбышевском для загородного строительства ведутся уже давно. Возможно, что они так и останутся разговорами, поскольку доходы застройщика от реализации объектов вряд ли превысят затраты.
Вблизи города расположено три поселка, которые перспективны для индивидуального малоэтажного строительстваЮжный и Заводской, находящиеся в черте города. Тем не менее говорить о коттеджной застройке не приходится. Загородные дома возводятся лишь для конкретных потребителей, а поселки в Новокуйбышевске могут быть не востребованы. Массовая застройка, по мнению директора ООО "Недвижимость" Эдуарда Стуло, планируется в зеленой зоне города, где сегодня размещены оздоровительные лагеря и дачные массивы. Как рассказала директор ООО "Шанс" Наталья Панасюк, частные лица довольно интенсивно скупают участки с ветхими домами за чертой города под снос и последующее малоэтажное строительство. По ее словам, стоимость участков выросла в течение года на 20%. Поселок Гранный, как утверждает директор ООО "Жилая площадь" Михаил Бычков, практически застроен, и свободных площадок на его территории уже не осталось. Вице-президент по маркетингу СК "Портал" Андрей Тюрин считает, что география коттеджной застройки вряд ли в ближайшее время сдвинется в сторону освоения районов вокруг Новокуйбышевска. Это связано с несоответствием территории района критериям, необходимым для успешной реализации проектов коттеджных поселковместоположение, экология района, транспортная доступность. "Темпы развития дорожного хозяйства за пределами крупных городов Самарской области по-прежнему оставляют желать лучшего", - утверждает Андрей Тюрин. Большие потенциальные затраты застройщика, направленные на развитие инфраструктуры, не сделают такие объекты доступнее. И даже если найдется девелопер для подобного проекта, огромным спросом такой поселок пользоваться не будет. Это вызвано тем, что большинство потенциальных покупателей для загородного проживания выберут место в непосредственной близости от основного места жительства, а на направлениях Новокуйбышевск - Сызрань процент обеспеченных граждан все же не так велик.
есть данные
800- 1200 руб.
за 1 кв. м составляет арендная ставка по торговым площадям в Новокуйбышевске
от 20 тыс. руб. за кв. м стоит вторичное жилье в Новокуйбышевске
около 35 тыс. руб. оценивается кв. м жилья на первичном рынке
порядка 1,2 млн руб. стоит участок с постройкой под снос в поселках Новокуйбышевска
есть мнение
Марина ВЛАСОВА, директор ООО "Новый квартал"
В городе работают многие самарские и федеральные региональные сети, в торговых площадей недостатка не ощущается. Но эти площади не смогут удовлетворить потребности крупных арендаторов.
Наталья ПАНАСЮК, директор ООО "Шанс"
Новокуйбышевск расположен в 30 минутах езды от Самары и может быть отнесен фактически к одному из районов столицы региона. Но по сформированности рынка коммерческой недвижимости Новокуйбышевск значительно уступает самарским периферийным районам.
Екатерина Шмакова
