23 июня 2007 г.
Объединение развлекательных и торговых объектов под крышей одного комплекса продолжается
В последнее время одной из тенденций рынка коммерческой недвижимости стало появление проектов, специфика которых состоит в объединении под одной крышей торговых площадей и мощной развлекательной инфраструктуры. Торгово-развлекательных центров в полном смысле этого слова в Самаре еще не так много. Однако, по оценкам девелоперов, в ближайшие годы в городе откроется еще порядка восьми ТРК.
На сегодняшний день в Самаре существует три полноценных торгово-развлекательных центра - мегакомплекс "Московский" (мультиплекс, боулинг, бильярдный клуб, аквапарк, fitness-центр, wellness-центр, теннисные корты и фуд-корт), "Парк Хаус" (мультиплекс, боулинг, фуд-корт и "Континент". В остальных торговых центрах существуют один или несколько операторов общественного питания, чаще всего кофейни (ТД "Захар", торговые центры "Русь", "Фрегат", "Империя", "Вавилон", "Аквариум" и ряд других). На втором этаже ТЦ "МегаСити" расположен фуд-корт, а также оператор ресторанного формата - "Планета Суши". Однако наличие кафе или даже фуд-корта еще не делает торговый центр развлекательным. В частности, генеральный директор компании "Индэст-Development" Виктор Антипов отметил, что уровень развития торгово-развлекательных центров в России в целом и в Самаре в частности уже не позволяет считать вышеперечисленные ТЦ торгово-развлекательными только из-за наличия в них операторов общественного питания.
По мнению главного аналитика департамента стратегического маркетинга УК "Молл Менеджмент" Дмитрия Баранова, развлекательная зона "Континента" - Crazy Park - ориентирована на детей, поэтому она очень незначительно влияет на общую эффективность "взрослого" центра - дети не являются активными покупателями, хотя и инициируют множество покупок, а ожидающие их родители в магазины забредают редко. "Парк Хаус" и "Московский" действительно удачно и выгодно сочетают развлекательную составляющую с торговой, поскольку они ориентированы на самую широкую покупательскую аудиторию.
Тем не менее, сегодня активных тенденций перепрофилирования ТЦ в ТРЦ на рынке торговой недвижимости не наблюдается. Однако, по данным аналитического центра компании "Индэст-Development", в настоящее время известно о строительстве восьми объектов, которые будут работать в формате ТРК. Аналитик ИК "Финам" Денис Горев предполагает, что интерес к многофункциональным программам связан с тем, что они позволяют девелоперам диверсифицировать возможные риски. Например, в случае если какуюлибо из составляющих проекта будут реализовывать медленно, компенсировать этот пробел удастся благодаря эксплуатации других частей комплекса. Кроме того, многофункциональная программа позволяет создать город в городе, самодостаточный объект, в котором есть все необходимые элементы инфраструктуры : рестораны, отделения банков, салоны красоты, фитнес-центры, курьерские службы и т.д. "Многие современные проекты являются мультифазными, то есть их реализация происходит в несколько этапов. Такой подход дает девелоперам возможность оценить востребованность проекта потенциальными арендаторами, а также оптимизировать процесс финансирования строительства", - отметил Денис Горев.
В целом тщательно разработанная концепция объекта, основанная на грамотном анализе рынка как торговой, так и развлекательной недвижимости, а также хорошая рекламная кампания торгово-развлекательного центра приведут к увеличению его проходимости. В зависимости от того, насколько грамотно продумана развлекательная часть ТЦ, насколько она соответствует товарной структуре центра, эта цифра колеблется от 4 до 30%. Так, развлекательная составляющая была включена в структуру торгового центра "Парк Хаус" для того, чтобы добиться увеличения потока покупателей на 25-30%. Общий объем инвестиций в создание развлекательной зоны составил порядка $68 млн. Обычно развлекательные центры арендуют помещения в ТЦ или инвестируют их создание, с тем чтобы владеть своей специализированной площадкой. В результате реконструкции площадь "Парк Хауса" возросла на 35 тысяч кв. м и составила 56 тысяч. Девелоперы отмечают, что появление развлекательной составляющей в ТЦ может не соответствовать его целевой аудитории. Другими словами, операторы одежды и обуви ориентируются на людей со средним уровнем дохода, а операторы развлечений - на людей с доходом "средний плюс" и выше среднего. Данное несоответствие может привести к простою либо торговой, либо развлекательной зоны. Но тенденция к совмещению торговых и развлекательных составляющих в рамках одного комплекса все же прослеживается. Так, например, ТРК "Айсберг" наряду с ночным клубом, ресторанами и т.д. расширяет линейку своих услуг и создает единый центр шопинга и досуга для всей семьи. Торговая зона состоит из универсама "Патэрсон", который занимает часть первого этажа, различных магазинов, фирм по оказанию услуг. В торговом комплексе "Континент" открыт детский развлекательный центр Crazy Park. Недавно открылся ТРК "Бристоль" на территории бывшей Самарской табачной фабрики на ул. Авроры общей площадью 55 тысяч кв. м.
По мнению экспертов AG Capital, управляющим ТРК необходимо больше внимания уделять позиционированию комплексов. "Очевидно, что без четкого позиционирования комплекс превращается в набор, иногда даже бесформенный конгломерат торговых и развлекательных объектов под одной крышей. Это одна из причин того, что среди вновь открывающихся в регионах торговых комплексов не так много по-настоящему успешных и популярных. "Размножение" торговых центров с одним и тем же набором марок уже сейчас ведет к сокращению областей торговли и снижению привлекательности комплекса как места удовлетворения потребностей", - отметили в инвестиционной компании.
Что касается перепрофилирования торгового центра в торговоразвлекательный, то это традиционно сопряжено с необходимостью увеличения количества парковочных мест. Оптимальные условия для этого имеют такие торговые центры, как "МегаСити", "Фрегат" и "Империя". Очевидно, что торговые центры старой постройки, а также торговые центры, расположенные в центральной части города, - "Вавилон", "Аквариум", "Невский", "Захар" и подобные им - этой возможности не имеют. Кроме того, если речь идет о двух последних, то близость такого крупного культурно-развлекательного центра, как "Звезда", делает перепрофилирование их в ТРК нерентабельным.
Управляющий ТЦ "Вавилон" Игорь Бабурин рассказал "СО", что перепрофилирование торгового центра в торгово-развлекательный не планируется в связи с недостатком площадей и архитектурными особенностями здания. "Развлекательная зона, по моему мнению, - целый комплекс не менее 2-5 тысяч кв. м, включающий, к примеру, боулинг, бары и т.д. А если установить два игровых автомата и открыть кафе, то, думаю, это не делает торговый комплекс торгово-развлекательным. Для увеличения размеров нашего торгового центра потребуется пристраивать к нему дополнительные секции, а это связано с получением земельных участков и сопутствующими этому проблемами : расселение, получение разрешительной документации и т. д.", - отметил Игорь Бабурин.
Руководитель проектного бюро компании "Парадиз-Холдинг" Ольга Щеглова рассказала "СО", что в настоящее время наряду с объектами развлекательной направленности - клубом "Аура", кафе "Вигвам" - компания планирует увеличение торговых и офисных площадей на территории бывшего станкозавода. На сегодняшний момент уже проведены фасадные работы. "Думаю, что совмещение развлекательной и торговой составляющих положительно скажется на увеличении проходимости", - заметила Ольга Щеглова. По мнению Дмитрия Баранова, тенденция объединения под одной крышей торговых площадей и мощной развлекательной инфраструктуры со временем будет только усиливаться, причем набор развлечений будет постоянно расширяться. "Финалом будет возникновение узкопрофильных развлекательных центров, где торговая зона будет лишь дополнением к досуговой : например, в гольф-центрах будут только магазины, торгующие товарами для гольфистов", - подчеркнул Дмитрий Баранов.
есть данные
до30% может вырасти проходимость в торговом центре за счет развлекательной составляющей
есть мнение
Дмитрий КНИГИН,
генеральный директор "Самарского делового центра" и ГК "Самара-Сити"
- В последнее время одной из тенденций рынка коммерческой недвижимости становится открытие торговых комплексов так называемого нового формата, где объединяются шопинг и развлечения. Несмотря на популярность этих заведений сегодня, по нашему мнению, будущее этого рынка за специализированными центрами. Безусловно, совмещение торговых точек с фуд-кортами оправданно, поскольку вполне логично, что человеку после совершения покупок может захотеться перекусить и у него должна быть такая возможность. Однако ресторан высокой кухни должен находиться отдельно, точно так же, как и развлечения должны быть обособлены. Вообще, надо отметить, что специализация свидетельствует о профессионализме. Что же касается офисных центров, то в них размещение кофеен и мини-ресторанов уместноделовые встречи часто переносятся в рамки ресторана, поскольку деловые контакты лучше налаживать в неформальной обстановке.
Галина МЫЛЬНИКОВА,
директор представительства "Московское" РК "Центр недвижимости"
- Тенденция к перепрофилированию торговых комплексов в торгово-развлекательные проявляется все отчетливее. И это не только дань столичной практике, но явное стремление удовлетворить потребности местных потребителей. А требования современного потребителя к торговым комплексам явно возрастает - сегодня он хочет не только пройтись по магазинам одежды или купить продукты, но и перекусить, посетить салон красоты, посмотреть кино или же поиграть в боулинг. Что же касается вопроса, насколько активно идет перепрофилирование, то, на наш взгляд, это определяют возможности владельцев того или иного торгового центра и успешность комплекса в первоначальном статусе. То есть насколько велика была проходимость, насколько хорошо зарекомендовали себя якорные арендаторы, насколько удачно месторасположение.
От количества к качеству
Вторым направлением диверсификации торговых центров становится передача части площадей под офисы.
Рынок офисной недвижимости демонстрирует не только интенсивное развитие, но и возрастание спроса на высококлассные офисные площади. Этому способствует переход местного бизнеса на качественно новый уровень ведения дел, при котором возрастает необходимость в эргономичном офисе, расположенном в одном из центральных кварталов города.
На сегодняшний момент в Самаре действуют одиннадцать торгово-офисных центров общей площадью 167,6 тысячи кв.м. К наиболее успешным девелоперы относят "Самарский деловой мир" и "Портал". По данным компании Jones Lang LaSalle, в ближайшие годы в нашем городе будет введено в эксплуатацию еще 110 тысяч кв. м коммерческих площадей. По мнению аналитиков ИК "Финам", если объединение развлекательных объектов и торговых площадок под одной крышей постепенно перестает быть выгодным, то офисно-торговые центры в последнее время активно объединяются со всевозможными фуд-кортами и сетями быстрого питания. Это позволяет офисным центрам освобождаться от торговой составляющей и существовать только за счет сдачи в аренду своих площадей. Управляющий техно-торговым центром "Приволжский" Владимир Попов рассказал "СО", что в ближайшее время его компания планирует построить новый корпус торгового центра. "Велика вероятность, что новые площади будут отданы под офисы, поскольку в Приволжском микрорайоне наблюдается дефицит офисных площадей. В основном офисы, салоны, магазины располагаются на первых этажах бывших жилых помещений. Поэтому офисы однозначно будут востребованы", - отметил Владимир Попов.
Как отметил Дмитрий Баранов, к созданию торгово-офисных центров нужно подходить с огромной осторожностью : это недвижимость, ориентированная на совершенно разного потребителя, и найти компромисс в потребностях очень сложно. Ярким примером являются торгово-офисные центры в начале Московского шоссе. Хорошие перспективы есть у "Москвы", однако мы пока не знаем, какой будет окончательная коммерческая концепция этого проекта.
есть данные
110 тыс. кв. м коммерческих площадей будет введено в эксплуатацию в Самаре в ближайшие годы
Источник: Jones Lang LaSalle
Екатерина КИТОВА
