21 июня 2007 г.
Вместо квартир застройщик предлагает проценты
В 2006 году руководство ЗАО "Сфера", строящего 16-этажный жилой дом на улице XXII Партсъезда, посчитало, что договоры о долевом участии в строительстве, которые жители Самары заключили с ним два года назад, следует считать не заключенными. По мнению дольщиков, застройщик просто хочет воспользоваться средствами, которые они вложили в строительство, как льготным кредитом.
27 октября 2004 года житель Самары Олег Резников заключил договор о долевом участии в строительстве 16-этажного жилого дома на улице XXII Партсъезда между домами 223 и 227. Застройщиком выступает ЗАО "Сфера". Согласно договору по окончании строительства Резников должен получить в этом доме однокомнатную квартиру. На момент заключения договора 1 кв. м жилья в этом доме оценивался застройщиком в 11,5 тыс. руб. Согласно договору Резников должен был перечислить застройщику около 558 тыс. руб. Срок окончания строительства был запланирован на 30 декабря 2006 года.
27 октября 2004 года Резников перечислил ЗАО "Сфера" 350 тыс. руб. 28 ноября 2004 года дольщик перечислил оставшиеся 208 тыс. руб. и тем самым свои обязательства по договору выполнил. По словам дольщика, все это время на площадке велись строительные работы. Казалось бы, ничто не предвещало беды, но 25 сентября 2006 года, то есть за три месяца до запланированного окончания строительства, Резников получил от ЗАО "Сфера" письмо. В нем говорилось, что в связи с введением 30 декабря 2004 года в действие нового федерального закона "Об участии в долевом строительстве" договор, заключенный между застройщиком и дольщиком, считается недействительным. Из письма следовало, что застройщик не имел права брать у Резникова деньги, а кроме того при заключении договора был нарушен целый ряд статей нового закона (приобретавшего, таким образом, по мнению руководства ЗАО, обратную силу).
Руководствуясь новым законом, застройщик предлагал вернуть не только вложенные дольщиком средства, но и все полагающиеся в этом случае проценты на эту сумму. Согласно расчетам застройщика, сверх уплаченных Резниковым 558 тыс. руб. он должен был вернуть дольщику еще 306 тыс. руб. В случае, если дольщик отказывается получить свои деньги в офисе фирмы, ЗАО "Сфера" пообещало зачислить всю сумму на депозит нотариусу Ленинского района.
Решив, что предложение застройщика расторгнуть договор и вернуть деньги нарушает его права, так как закон, принятый в декабре 2004 года, обратной силы все-таки иметь не может и не распространяется на договоры, заключенные в ноябре того же года, Резников обратился в федеральный суд Промышленного района. В своем исковом заявлении он просил суд обязать застройщика выполнить условия договора.
Генеральный директор ЗАО "Сфера" Вадим Светличный обратился в суд со встречным иском к дольщику. В исковом заявлении застройщика говорится, что хотя договор между Резниковым и ЗАО "Сфера" был заключен до вступления нового закона о долевом строительстве в силу, действие закона распространяется на этот договор, так как застройщик получил разрешение на строительство только 21 марта 2006 года. Но таким образом получается, что застройщик заключал договоры с дольщиками, не имея всех необходимых для строительства документов.
По мнению Светличного, договор между его фирмой и Резниковым считается недействительным по нескольким причинам. Самой главной причиной является отсутствие государственной регистрации данного договора. Кроме того, в самом договоре не указаны срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, а также гарантийный срок на объект долевого строительства. По словам Светличного, в результате допущенных при заключении договора нарушений его фирма потеряла право на привлечение инвестиций и вынуждена вернуть деньги дольщикам. Но так как те не обратились за вложенными деньгами, ЗАО "Сфера" продолжает работу по выполнению своих обязательств перед своими дольщиками, в том числе и по приведению документации в соответствие с новым законодательством. Было получено постановление об отводе земельного участка под строительство. В Федеральной регистрационной службе был зарегистрирован договор аренды земельного участка. Было получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация. Однако, как сооб-щил Светличный, по не зависящим от застройщика причинам перед ним возникли препятствия, мешающие выполнить обязательства по договору. В частности, жители близлежащих домов обратились в прокуратуру по факту нарушения законодательства при выделении земельного участка, поэтому регистрация договора инвестирования была приостановлена, так как разрешение на строительство было подписано заместителем главы Самары, который на тот момент, как выяснилось, не имел на это полномочий. Кроме того, 14 января 2007 года истек срок отвода земельного участка под строительство. Учитывая, что ЗАО "Сфера" планировало завершить строительство 30 декабря 2006 года, а стройка до сих пор не завершена, ЗАО и обратилось с предложением вернуть Резникову его деньги, а также полагающиеся проценты.
В исковом заявлении ЗАО "Сфера" также говорится, что фирма принимает и будет принимать все меры к устранению возникших препятствий, но определить срок их устранения невозможно. Именно поэтому невозможно установить срок передачи объекта строительства инвесторам и заключить новый договор об инвестировании, который, согласно существующему законодательству, необходимо зарегистрировать в Регистрационной палате. На сегодняшний день, по словам Вадима Светличного, его компания приостановила привлечение инвестиций и рекомендует всем своим инвесторам, вложившим средства в строительство дома на улице XXII Партсъезда, забрать их обратно, так как есть угроза закрытия строительства до устранения всех нарушений. И несмотря на то, что вины или злого умысла застройщика в сложившейся ситуации нет, он готов не только вернуть вложенные инвесторами средства, но и выплатить все положенные в этом случае проценты. Светличный просил суд признать договор между ЗАО и Резниковым не заключенным и назначить срок возврата инвестиционных средств и процентов по ним в течение 20 дней.
На очередном, четвертом по счету судебном заседании, состоявшимся 31 января 2007 года, генеральный директор ЗАО "Сфера" Вадим Светличный сообщил, что строительство дома продолжается. ЗАО "Сфера" продолжает размещать в печати рекламу, в которой предлагается приобретать квартиры в строящемся доме на улице XXII Партсъезда. По словам Светличного, это делается исключительно для того, "чтобы о существовании его фирмы не забыли". "Цена на квадратный метр стоит такая, что договор на приобретение недвижимости со мной никто не заключит", - добавил он. В ответ на это Резников сообщил суду, что на объекте строительства он познакомился с Валерием Дементьевым и Жанной Мкртчян, которые собираются стать дольщиками ЗАО "Сфера". Они рассказали, что были в офисе застройщика, где им предложили заключить договор на покупку квартиры. Дементьев и Мкртчян предоставили Резникову документы, которые им дали в офисе ЗАО "Сфера": разрешение на строительство и схему продажи квартир. В новом договоре цена одного кв. м составляет 37,8 тыс. руб. На этом основании Резников предположил, что застройщик пытается избавиться от старых дольщиков, чтобы продавать квартиры на более выгодных условиях. Он сообщил на заседании, что потенциальные инвесторы готовы явиться в суд и дать пока-зания. Светличный сказал, что он об этом ничего не знает, хотя не исключил, что "кто-то что-то предпринимает" в его офисе без его ведома.
Очередное заседание суда состоится в марте. Но и оно, скорее всего, не поставит точку в этой истории.
есть данные
11,5 тыс. руб. стоил 1 кв. м жилья в доме, возводимом ЗАО Сфера на улице XXII Партсъезда, в 2004 году
есть факты
Закрытое акционерное общество Сфера
Дата регистрации: 4 сентября 2002 года
Уставный капитал: 8,4 тыс. руб.
Основные виды деятельности: выполнение общестроительных работ по возведению зданий
Дополнительные виды деятельности: производство деревянных строительных конструкций, включая сборные деревянные строения, столярных изделий, строительных металлических изделий, выполнение штукатурных, малярных, стекольных, столярных и плотничных работ, устройство покрытий полов и облицовка стен, оптовая торговля строительными материалами, лесоматериалами, санитарно-техническим оборудованием, розничная торговля строительными материалами, транспортная обработка прочих грузов, сдача в наем собственного нежилого недвижимого имущества, аренда офисных машин и оборудования, включая вычислительную технику, исследование конъюнктуры рынка
Генеральный директор: Вадим Светличный
Дочерние предприятия: ТСЖ "Губановский" (Самара, ул. Гу-банова, 30 и ТСЖ "Очаг" (Самара,ул. Губанова, 32
есть факты
Что удавалось получить с застройщика по решению суда
Олег Дунаев требовал взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Металлопторг" 187,9 тыс. руб. Эта сумма включала неустойку за просроченный ввод в эксплуатацию объекта и компенсацию морального вреда. 2 сентября 2005 года Советский районный суд взыскал с "Металлопторга" неустойку в размере 7 тыс. руб. и счел возможным взыскать с истца компенсацию за моральный вред в размере 1 тыс. руб.
Татьяна Дворникова обратилась в суд с иском о взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда с ЗАО "Росстрой" в сумме 432 тыс. руб. В марте 2005 года суд принял решение взыскать с ЗАО "Росстрой" в пользу Дворниковой неустойку в размере 25 тыс. руб. и компенсацию морального вреда в размере 3 тыс. руб.
Зинаида Кашпрук обратилась в суд с иском к КО СРО ОООИ "Единство" о взыскании по договору 90,7 тыс. руб. Также Кашпрук просила взыскать с ответчика процент за неправомерное пользование денежными средствами в размере 9 тыс. руб. и 20 тыс. руб. в качестве компенсации морального вреда. 20 апреля 2006 года Кировский районный суд принял решение удовлетворить требования Зинаиды Кашпрук в полном объеме.
Валентина Могилевская обратилась с иском к ЗАО "Проспект-Инвестстрой". Она тре-бовала взыскать с застройщика неустойку в размере 473 тыс. руб. и 20 тыс. руб. компенсации морального вреда. Суд счел требования истицы чрезмерными и принял решение удовлетворить их частично. Размер неустойки был уменьшен до 15 тыс. руб., а компенсация морального вреда - до 3 тыс. руб.
Раиса Королева обратилась в суд с иском к ООО "ММ-Консалт". Она просила взыскать 1,09 млн руб. Кроме того, она просила взыскать с ответчика процент за неправомерное пользование денежными средствами в размере 8,6 тыс. руб., а также 10 тыс. руб. в качестве компенсации морального вреда. 9 июня 2006 года Октябрьский суд Самары счел требования истицы обоснованными, но решил удовлетворить их частично. С ООО "ММ-Консалт" взыскали сумму основного долга 1,09 млн руб. и процент за пользование чужими денежными средствами в размере 8,6 тыс. руб. Учитывая материальное положение ответчика, суд счел возможным снизить размер компенсации морального вреда до 2 тыс. руб.
есть мнение
Олег РЕЗНИКОВ,
дольщик ЗАО "Сфера"
- Генеральный директор ЗАО "Сфера", прикрываясь нарушениями, которые якобы совершены им при заключении договора, пытается превратить дольщиков в льготных кредиторов. Деньги, которые он принял от дольщиков в 2004 году, пошли на проектирование. Сейчас, когда цены на недвижимость выросли, застройщику стало невыгодно выполнять свои обязательства, и он решает продать эти квартиры по другой, более высокой цене. Мы хотим, чтобы ЗАО "Сфера" выполнило свои обязательства в полной мере. Несмотря на все уверения, строительство на объекте продолжается, туда завозится кирпич. Насколько нам известно, я первый, с кем судится Светличный. Возможно, этот процесс - пробный шар. Если застройщику удастся вернуть мне деньги, он поступит так же со всеми, кто заключал договор по старым ценам.
Вадим СВЕТЛИЧНЫЙ,
генеральный директор ЗАО "Сфера"
- Ситуация с этим домом очень тяжелая. Я начинал строительство три года. Долгое время мне приходилось вести войну с жителями близлежащих домов. Мне никто не помогал. Имея разрешение на руках, я 4 месяца не мог начать строительство. Договоры с инвесторами не регистрируются в Регпалате. Там говорят, что они заключались с нарушениями. Нарушения эти не мои. Их допустила администрация Лиманского. Дело в том, что постановление на проектирование и строительство подписал первый заместитель Лиманского, который фактически не имел полномочий подписывать этот документ. Пока продолжался сыр-бор, срок действия этого постановления истек. Я никогда никого не обманывал. Вернуть деньги Олегу Резникову меня побудило опасение, что у меня будут кинутые дольщики. Я пояснял Резникову, что пока у меня деньги есть, я могу вернуть вложенную им сумму с неустойкой и прочими убытками. Мало того, если они укажут, что понесли какие-то убытки, я и их готов компенсировать. Если они не заберут деньги сейчас, боюсь, что потом будет поздно.
Михаил ПЛЕХАНОВ,
директор "Юридического бюро Михаила Плеханова"
- Такие сознательные застройщики, готовые добровольно вернуть дольщику вложенные деньги с процентами и компенсацией убытков, сегодня большая редкость. В судебной практике существуют случаи, когда при расторжении договора о долевом участии суд взыскивал с застройщика не только сумму по договору плюс проценты за пользование денежными средствами (11-13% годовых), но и реальные убытки дольщика в виде разницы между ценой по договору и сегодняшней стоимостью аналогичной "долевки". В этом случае при условии выплаты в кратчайшие сроки г-н Резников мог бы купить другую квартиру в менее проблемном доме. К сожалению, даже сегодня, спустя несколько лет после вступления в силу нового закона о долевом участии в строительстве, большинство граждан, вступая в долевое участие, не придают никакого значения требованию об обязательной государственной регистрации таких договоров. Почему-то для большинства новых дольщиков слова юристов о необходимости регистрации договоров, необходимости проверки наличия всех установленных законодательством разрешительных документов заглушаются словами риелторов о том, что волноваться не стоит, и "все будет в порядке".
Вячеслав ТИЛЕЖИНСКИЙ,
адвокат коллегии адвокатов 1 Самары
- В сложившейся ситуации застройщик может продолжать строительство без оформления всех необходимых документов. Так сказать, на свой страх и риск. В таком случае весь пакет необходимых документов застройщик может оформить после окончания строительства. Дольщику в этом случае делается на редкость выгодное предложение, ведь ему предлагают не только вернуть вложенные деньги, но и заплатить серьезный процент в качестве компенсации. Такое поведение застройщика дает основание предполагать, что у него имеется возможность достроить и сдать в эксплуатацию объект спора. В случае, если дольщики, заключившие старые договоры, получат предложенные им деньги, застройщик может начинать заключать новые договоры, в которых цена будет выше. Новая цена позволит компенсировать выплаты "старым" дольщикам. Правда, существует и другая возможностьв случае, если дольщики будут настаивать на выполнении заключенных договоров, они могут остаться ни с чем.
ЕКАТЕРИНА Ъ-САВИНА
