4 июня 2007 г.
На прошедшем недавно первом заседании пресс-центра Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области была сделана попытка как можно подробнее разобраться со всеми нюансами, касающимися процесса регистрации земель сельхозназначения. В ближайшее время эффективность проведения этой процедуры окажет серьезное влияние на качество жизни сельчан.
«Чемпионы» и «аутсайдеры»
Скорейшее решение вопроса о регистрации земель сельхозназначения - тема не только юридическая. В условиях действия нынешней налоговой системы для районов и сельских поселений это, пожалуй, единственная возможность пополнить небогатые бюджеты. Для фермерских хозяйств оформленные земельные паи - ключ к кредитным ресурсам, предоставляемым в рамках национального проекта «Развитие АПК» . Тема эта приобретает еще большую актуальность, когда уже на зарегистрированные участки заметно повышается спрос, в том числе и со стороны крупных инвесторов, предполагающих открывать в районах области новые сельхозпредприятия, строить молочные и свиноводческие комплексы и т. д. О чем нужно помнить владельцу пая в первую очередь? Какие препятствия создает нынешнее федеральное законодательство процессу скорейшей регистрации? Этим вопросам и была посвящена встреча журналистов с руководителем Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области Ольгой Гальцовой. По ее словам, в целом по региону, население и региональные власти активно занимаются регистрацией.
- Около 44% всех земель сельхозназначения уже зарегистрированы в общедолевой собственности, - подчеркнула Ольга Гальцова.
Здесь есть как «чемпионы», так и «аутсайдеры». К примеру, в Богатовском, Хворостянском районе более 70% земель прошло эту процедуру. 69% - в Пестравском, 63% - в Безенчукском. А вот в Шигонском и Алексеевском этот показатель едва превышает 12%.
Однако не всегда и не везде медленные темпы регистрации можно объяснить нежеланием граждан и властей заниматься этими вопросами. Часто процесс замедляется из-за нехватки средств, а где-то трудно бывает найти владельцев паев. Хотя, можно было бы предположить, что в Самарской области «ускорение» произойдет благодаря принятому губернатором решению о компенсации части затрат на регистрацию. Кстати, подобная практика не применяется больше нигде в России. Тем более, времени для размышлений осталось немного.
Времена «Ч»
По тому, как сегодня развивается национальный проект «Развитие АПК», нетрудно предположить, что через два-три года село будет иметь совершенно другой вид. Относительно однородная группа сельхозпроизводителей разделится на тех, кто войдет в состав крупных агропромышленных холдингов, и тех, кто, своевременно зарегистрировав землю, сумеет воспользоваться субсидированными государством кредитами, в рамках национального проекта модернизирует производство. Остальным же придется рассчитывать на государственные программы поддержки ЛПХ. В условиях скорого вступления страны в ВТО такой вариант представляется более чем вероятным. А потому с регистрацией земель нужно торопиться. Однако нынешнее федеральное законодательство пока не слишком способствует этому. Если процесс регистрации земель в общедолевой собственности практически не встречает законодательных препонов, то второй этап - выделение земли в «натуре» - проходит значительно сложнее. Дело в том, что в случае, если какая либо группа владельцев паев выделится из общедолевой собственности, то, по словам Ольги Гальцовой, «изменяется объект недвижимого имущества». Это значит, что его собственникам, читай - оставшимся коллективным владельцам, придется «запускать» всю процедуру регистрации заново.
- Это очень серьезная недоработка законодателей - считает Ольга Гальцова, поэтому наша служба обратилась к депутату Госдумы Владимиру Мокрому с просьбой поддержать нашу законодательную инициативу о решении проблемы. Думаю, что мы будем услышаны, и процесс выделения земли «в натуре» не только в Самарской области, но и по всей стране пойдет быстрее.
Торопиться с принятием решений сегодня нужно не только тем, кто собирается регистрировать земельные паи, но и тем, кто имеет на руках договоры аренды, заключенные до 27 января 2003 года. До этого момента с начала 90-х годов в земельных отношения присутствовало понятие «земельная» доля. Скорее абстрактное, чем реальное, не предполагающее выделение пая в натуре. Теперь же идет процесс регистрации земельных паев с последующей возможностью выделения их в натуре. Поэтому, согласно действующему законодательству, до 27 января 2009 года необходимо переоформить старые договоры. Те, где предметом договора значится «земельная доля». В случае, если этого сделано не будет, доли, находившиеся в аренде, автоматически перейдут в доверительное управление арендатору. Хорошо это или плохо, каждый собственник вправе решить сам. Важно лишь помнить, что договор аренды подразумевает регулярное получение владельцем доли неких материальных благ в оговоренном объеме. Проще говоря, за вашу землю вам везут какое-то количество кормов. Доверительное же управление предусматривает получение владельцем доли прибыли от вырученных с использования земли средств. Согласитесь, это большая разница! В том числе и финансовая.
Однако торопиться с передачей пая в доверительной управление не стоит. Нужно внимательно изучить, насколько успешно ваш партнер способен вести бизнес. Помните, что в случае банкротства управляющего вашей долей сама доля может уйти в счет погашения его долгов. А если даже после распродажи долей, находившихся у банкрота в доверительном управлении, у него не хватит средств расплатиться с кредиторами, согласно закону, с молотка пойдет имущество владельца доли. Т. е. ваш дом, постройки и прочее. В общем, все, что нажито вами непосильным трудом. Так что, не стоит верить обещаниям. Лучше или передать долю в доверительное управление действительно крупной финасово-промышленной группе, у которой в наличии имеется парк техники, построенные фермы и. т. п, или все-таки оформить (переоформить договоры аренды и получать, может быть, не так много, зато свое, не боясь что судебные приставы опишут имущество за долги, которых вы не делали.
Есть еще один вариант - продать земельную долю. Но этот процесс не такой быстрый. Сначала нужно выделить земельный пай в натуре. Учитывая особенности законодательства и методов межевания и постановки на кадастровый учет, выделяться в натуре паи будут не каждым владельцем, а группой собственников - примерно по пять человек на каждый участок. Это значит, что сначала нужно найти «коллектив единомышленников». То есть тех односельчан, с кем вы будете выделяться. Дальше необходимо договорится с остальными собственниками. Вполне возможно, особенно если вы претендуете на наиболее перспективный участок, им придется доплачивать. Кстати, по словам Ольги Гальцовой, чтобы избежать двусмысленностей с другими участниками общедолевой собственности, лучше все участки расписать на первом этапе регистрации.
- Во многих селах так и делают, - подчеркнула Ольга Гальцова.
Следует помнить и о том, кто обладает правом первой покупки. По закону, земельный участок даже без выдела в натуре можно предложить другим участникам общедолевой собственности; во вторую очередь (также без выдела - организации, с которой есть заключенные договоры, и которая занимается на этой территории сельхозпроизводством. Третья ступень - уже с выделом участка в натуре - Самарской области, а затем муниципалитету. Здесь срок принятия решения - не более месяца. В случае, если следует отказ от покупки, можно говорить о продаже участка третьему лицу.
Хотя и этот процесс может быть ускорен. В этом случае это самое «третье лицо» предложит совладельцам участка оформить доверенность на свершение сделок. Но тогда, как говорится, возможны варианты. Достойным ли доверия окажется это «третье лицо»? Чтобы застраховаться от неприятностей, лучше воспользоваться услугами нотариуса. Но не того, что отстаивает интересы человека или компании, на которых вы пишете доверенность.
Одним словом, для многих людей, проживающих в селе, наступают времена принятия решений. Решений, которые возможно, определят их жизнь, и жизнь их потомков на долгие годы.
Юрий МАМАЕВ
