17 апреля 2007 г.
В Саратовской области появился первый в регионе закрытый паевой фонд недвижимости. Его инициатор — местный бизнесмен, владелец сети кофеен и ресторанов, планирует создать высоколиквидный финансовый инструмент с доходностью на уровне 10−20% годовых.
Директор управляющей компании (УК «Восток—Запад» Александр Благодаров известен в саратовских деловых кругах как владелец одноименной сети кофеен. Однако сам он предпочитает называться финансистом: «Восток—Запад» управляет тремя закрытыми ПИФами — «Газ», «Нефть» (объемом по 45 млн рублей каждый и «Первый фонд недвижимости». Г-н Благодаров считает, что рынок коллективного доверительного управления России находится в самом начале своего развития: большинство игроков сосредоточено в двух столицах (из 302 российских УК две трети приходится на Центр и Северо—Запад), а в регионах наблюдается острый дефицит «своих» УК. Так, на момент создания упомянутых фондов (2005 год ни в Саратовской, ни в Самарской областях не было ни одной местной управляющей компании.
Непаханое поле
Еще большей экзотикой для регионов являются закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФН): этот инструмент пока еще мало знаком местным инвесторам. Что, впрочем, не мешает Александру Благодарову считать паи в таких фондах востребованными, а сами ЗПИФН, по его мнению, способны обеспечить доходность выше банковского депозита при столь же низком уровне риска.
В настоящее время саратовский ЗПИФН включает в себя несколько объектов недвижимости, имеющих отношение к бизнесу Александра Благодарова. А потому можно предположить, что его интерес связан и с получением налоговых преференций: прирост стоимости имущества, находящегося в фонде, не облагается налогом на прибыль, а увеличение стоимости паев не является основанием для налогообложения их владельцев, что позволяет реинвестировать заработанную прибыль.
Впрочем, в российском масштабе г-на Благодарова нельзя назвать первооткрывателем: некоторое время назад владельцы сети ресторанов «Тинькофф» передали принадлежащую им коммерческую недвижимость в ЗПИФН, находящийся под управлением компании «Тройка Диалог», и сейчас в этом фонде находятся здания «Тинькоффа», аптечной сети «36,6», а также магазинов сетей DOMO и «Модная семья».
Амбиции не местного масштаба
Саратовский ЗПИФН включает в себя несколько объектов недвижимости (в том числе помещение кофеен «Восток-Запад»), суммарная стоимость которых оценивается в 25 млн рублей. Для стартующего регионального ЗПИФН это вполне приличный объем (см. таблицу).
Планы г—на Благодарова предусматривают более чем пятикратный рост активов уже к концу текущего года: по его оценке, это достижимо за счет покупки всего лишь одного крупного объекта. Причем не обязательно на территории Саратовской области: бизнесмен планирует открыть кофейни «Восток-Запад» в других регионах, например, в Самарской области.
В среднесрочной перспективе — увеличение объема ЗПИФН до 800 млн рублей (около 30 млн долларов), что соответ-ствует 5−6 крупным объектам в Саратове. Достижение такого уровня должно пробудить интерес к саратовскому ЗПИФН со стороны крупных московских инвесторов. После чего, мечтает г-н Благодаров, есть шанс выйти и на зарубежные рынки, в частности, на Лондонскую фондовую биржу.
Ставка на метры
Доход пайщиков саратовского ЗПИФН, относящегося к категории рентных фондов, будет складываться за счет двух составляющих: роста стоимости недвижимости и арендных платежей. Александр Благодаров обещает им 10−20% годовых. «Справедливая стоимость недвижимости во всем мире рассчитывается как 10 годовых арендных плат, — рассуждает он. — В Москве она оценивается в 12 годовых аренд, а в Саратовской области — всего в четыре-пять. Следовательно, есть потенциал роста — как минимум в полтора раза».
Аналитики рынка недвижимости также ожидают роста арендных ставок на офисную и торговую недвижимость в регионах. По данным международной консалтинговой компании Colliers International, он составит примерно 30%, а первичное насыщение рынка вкупе со стабилизацией ставок произойдет не ранее 2009 года. Что касается Саратова, то здесь с начала 2007 года средняя стоимость квадратного метра по всем предложениям выросла на 19% — с 26,2 тыс. рублей до 31,3 тыс., что соответствует примерно 50% годовых (см. график).
Запасной выход
При формировании саратовского ЗПИФН ставка делается в основном на региональные кредитные учреждения (переговоры ведутся, в частности, с банками «НВК» и «Экспресс-Волга»), а также страховые компании. Однако круг потенциальных инвесторов не будет ограничен лишь юридическими лицами — в качестве пайщиков фонда могут выступить и состоятельные физические лица. Это отличает саратовский «Первый фонд недвижимости», например, от нижегородского ЗПИФН под управлением местной УК «Серебряный век», где пайщиками признаются только юридические лица, а порог входа составляет 22,5 млн рублей.
Для инвесторов саратовского ЗПИФН действует одно ограничение: они не могут выкупить контрольный пакет фонда. А наиболее привлекательным моментом для них станет рост стоимости пая при вторичном обращении на региональном рынке. Учредитель фонда обещает создать механизм, с помощью которого инвестор в любой момент сможет реализовать свой пай, однако как конкретно будет достигнута подобная ликвидность, пока не оглашается. Александр Благодаров лишь говорит, что, возможно, будет продвигать паи фонда к обращению на бирже.
Флаг в руки
Однако эта модель вызывает у экспертов некоторые сомнения. Так, по мнению аналитика инвестиционной компании «Финам» Владислава Кочеткова, вряд ли банки будут активно покупать паи фонда — они ведь могут самостоятельно участвовать в девелоперских проектах. Впрочем, саму идею создания регионального ЗПИФН эксперт оценивает положительно: у инвесторов есть интерес к таким инструментам, поскольку цены на региональную недвижимость демонстрируют высокие темпы роста, полагает он.
Директор саратовской инвестиционной группы «ВЕЛЬДЕГА» Александр Кусмарцев также позитивно относится к созданию саратовского ЗПИФН. Он считает, что появление первого в регионе фонда недвижимости свидетельствует о том, что бизнес начал осознавать возможности фондового рынка. И в первую очередь, по его мнению, это относится к банкам, которые испытывают трудности с излишней ликвидностью, а потому заинтересованы в консервативных инвестициях в высоколиквидные инструменты на основе недвижимости. Г-н Кусмарцев согласился и с оценкой потенциала роста цен на саратовскую недвижимость (как минимум на 50% от нынешних уровней). А рост арендных платежей, который наблюдается в регионе в связи с избыточным спросом на торговую и офисную недвижимость, особенно со стороны столичных сетей, по мнению эксперта, сделает паи УК «Восток-Запад» весьма привлекательными.
По данным Самарастата.
