11 апреля 2007 г.
Около 70% российских закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН сконцентрированы сегодня в Москве и Санкт-Петербурге. Однако стабильный рост цен на недвижимость и низкие риски делают этот сегмент коллективных инвестиций перспективным и для регионов, включая Поволжье. За последний год количество ЗПИФН в России увеличилось более чем в два раза — в декабре 2006 года их насчитывалось уже около 150. Первые фонды коллективных инвестиций в недвижимость появились в 2003 году. По мнению аналитиков и участников рынка, сегодня они являются одним из наиболее перспективных инструментов получения прибыли. По данным аналитиков, доходность инвестирования в строящуюся жилую недвижимость в последние 2−3 года составляет около 30−40% годовых. Поэтому эксперты оптимистичны, они прогнозируют, что количество пайщиков в начале 2007 года может превысить 500 тыс. человек. По данным Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), приток средств в паевые инвестиционные фонды за 10 месяцев 2006 года составил 92 млрд рублей. ФСФР отмечает также, что по сравнению с 2005 годом приток в открытые фонды за 10 месяцев 2006 года увеличился на 400%, а в закрытые — на 300%.
Тем не менее, ЗПИФН, как относительно новый инструмент вложения финансовых средств, пока не нашли широкого распространения в российских регионах, включая Поволжье. Причин несколько. Одна из них, по мнению аналитиков — недостаточная доступность ЗПИФН: стоимость пая составляет обычно несколько сотен тысяч, а то и миллионов рублей. Поэтому, считают аналитики, для развития фондов недвижимости в Поволжье нужен выход на массового клиента за счет снижения «входного порога», как это уже практикует, например, Санкт-Петербург.
Растущий сегмент
Прошлогодний рост цен на некоторые новостройки в крупных городах составил по всем сегментам рынка в среднем 15−30%. Примерно такую же доходность показали и ПИФы, паи которых обладают более высокой ликвидностью. ЗПИФН являются адекватной альтернативой непосредственного вложения в недвижимость. Доходность прямого приобретения жилья или коммерческих объектов в последние годы составляет до 35−55%. Однако такие показатели скорее исключение. Неудивительно, что частные инвесторы с 2005 года все чаще присматриваются к таким финансовым инструментам, как ПИФы. Человек, который не имеет всей суммы на покупку квартиры, может купить ее «часть» (нередко в ПИФах разрешено приобретать часть пая с минимальной суммой вложения). Доходность в среднем может составить 25−30% годовых, а были случаи — и 70−80%. Важно обратить внимание, что из-за диверсификации рисков управляющими компаниями такой способ вложений интересен для небольших инвесторов.
Периодом активного роста ПИФов в России стал 2005 год (см. график). По оценкам экспертов, на начало 2006 года сформировали активы около 70 фондов, что вдвое превысило число ПИФов на начало 2005 года. В настоящее время стоимость чистых активов приблизилась к 60 млрд рублей. При этом российский рынок фондов недвижимости продолжает расти и развиваться. С начала 2007 года для управляющих компаний (УК расширились возможности в сфере работы с инвестиционными контрактами. Стало больше определенности в отношении к земельным участкам. Теперь разрешено строить на земле, принадлежащей фонду, и площадка (под строительство должна быть выделена в установленном порядке. Появилась возможность работать на земле, переданной в бессрочное пользование, или с земельными участками, обладающими иными особенностями.
Рынок на двоих
Безусловными лидерами на рынке ЗПИФН остаются города федерального значения. Первенство по их количеству уверенно удерживает столица. «Несмотря на то, что наблюдается тенденция инвестирования в региональную недвижимость, основной капитал всегда сосредоточен в Москве, — поясняет начальник отдела развития УК ‘‘КапиталЪ ПИФ’’ Дмитрий Иванов. — Так, еще в 2004 году ЗПИФН насчитывалось чуть более 20, а к концу 2006 года их число составило порядка 150, и большинство фондов были зарегистрированы именно в столице».
В Санкт-Петербурге на этом рынке также работает целый ряд управляющих компаний, например, «Кит», «Свиньин и партнеры», «Дворцовая площадь», ПСБ, «Энергокапитал», «Пан-Траст» и «Арсагера». Последняя из них в конце прошлого года завершила третье дополнительное размещение паев закрытого ПИФа недвижимости «Арсагера — жилищное строительство», нацеленное на привлечение розничных клиентов. «Наша компания — одна из немногих, которая не препятствует вхождению в фонд пайщиков с двумя-тремя тысячами рублей, — сообщил журналу ‘‘Эксперт Волга’’ заместитель председателя правления ‘‘Арсагеры’’ Алексей Астапов. — Хотя участие крупного капитала нам, без сомнения, выгодней».
«Большой спрос на жилую недвижимость Санкт-Петербурга обусловлен неудовлетворенной потребностью населения города в жилье, — продолжает г-н Астапов. — Показатель количества жилой площади на человека составляет у нас 21 квадратный метр, в то время как, например, в Европе он значительно выше — 40 квадратных метров, а в США даже 70. Мощный базовый спрос на жилую недвижимость усиливается бурным развитием ипотеки и спросом со стороны внешних инвесторов, которых привлекают перспективы крупного города. Все перечисленные факторы играют на руку пайщикам, а средняя доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость Петербурга может составить более 30 процентов годовых».
Кроме традиционных услуг ЗПИФН, «Арсагера — жилищное строительство» предоставляет пока редкую для нашего рынка возможность: паи петербургского фонда выведены на торговые площадки РТС и ММВБ, что способствует доступности вложений в строительство и увеличению их ликвидности. «За 2006 год стоимость паев нашего фонда выросла на 83,5 процента, — рассказывает Алексей Астапов. — Отсутствие корреляции между рынком недвижимости и фондовым рынком делает ЗПИФН защитным инструментом инвестора от неустойчивости биржевых курсов».
Догнать столицу
В Поволжье, по данным RBС, насчитывается всего шесть ЗПИФН — по одному в Самаре, Тольятти, Нижнем Новгороде и три в Казани. «Во многих случаях медленное развитие ЗПИФН объясняется высоким уровнем входного порога для инвесторов», — поясняет исполнительный директор УК «Blackwood Фонды недвижимости» (Москва Артем Цогоев. В отличие от традиционных ПИФов, сред-ства которых вкладываются в ценные бумаги, фонд недвижимости не может быть создан, пока не преодолен некий (отнюдь не низкий порог денежной массы, позволяющий профинансировать строитель-ство хотя бы одного (чаще всего конкретного объекта. Обычный ПИФ создается и с небольшим стартовым капиталом, который вправе предоставить сама управляющая компания. В дальнейшем стать участником фонда может каждый желающий, обладая суммой в пределах 200−1000 долларов. В случае с ЗПИФН речь идет о миллионах долларов, которые необходимо аккумулировать для его создания. Эта особенность весьма ограничивает круг потенциальных инвесторов, отмечает г-н Цогоев. Вдобавок сама сфера инвестирования средств является довольно рискованной — проблемы с законодательством в области налогообложения, строительства и неразбериха в вопросе выделения земельных участков (как, например, в Самарской области снижают привлекательность ЗПИФН. Отсюда и крайне слабое распространение ЗПИФН в регионах России, в частности, Поволжья.
По мнению директора по фондам недвижимости УК «Тройка Диалог» Сергея Васина, ЗПИФН интересен вкладчикам как инструмент вне зависимости от региональной привязки. Однако целый ряд факторов тормозит развитие фондов за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. В их числе более слабое развитие фондового рынка в целом и недоверие к нему со стороны потенциальных инвесторов, менее развитый рынок недвижимости, высокая степень централизации экономики России.
Поволжские ЗПИФН пока остаются средними по размеру, а в силу слабой развитости значительно отличаются друг от друга — стандартизации предложений еще не произошло. Обычно срок дейст-вия ЗПИФН в Поволжье составляет 15 лет. Объемы активов — от 75 до 350 млн рублей (для сравнения: средний объем столичного ЗПИФН — 200−500 млн рублей). В качестве инвестиционных проектов рассматриваются как строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости, так и их последующая эксплуатация, продажа или сдача в аренду. Минимальная сумма вложений разнится довольно существенно — от 10 тыс. рублей в ЗПИФН «Амонд-Строй» под управлением УК «Аверс-Капитал» до 22,5 млн рублей в ЗПИФН «Новый Нижний» под управлением УК «Серебряный век».
Еще одним тормозом в развитии паевых фондов недвижимости, по мнению Романа Бевзенко, вице-президента по правовым вопросам группы компаний «Амонд», является невозможность выделения пайщику имущества. «Этот запрет фактически препятствует использованию схемы ЗПИФ недвижимости при организации продажи квартир в строящихся домах физическим лицам», — отмечает г-н Бевзенко.
Бизнес завтрашнего дня
Несмотря на все сложности, аналитики и участники рынка уверены в перспективности ЗПИФН как финансового инструмента. Региональное отставание — временное явление. По мере развития законодательной базы, расширения сферы деятельности управляющих компаний, совершенствования финансовой системы страны в целом, расширения круга потенциальных инвесторов за счет снижения минимальной стоимости пая фондов и их участников будет все больше.
По данным ФСФР, количество ЗПИФН в России ежегодно удваивается. Финансовые показатели растут еще быстрее. «В 2006 году стоимость чистых активов российских фондов недвижимости увеличилась в три раза, сейчас они в совокупности составляют более 60 млрд рублей», — говорит Сергей Васин из УК «Тройка Диалог». Такие темпы роста дают основания рассчитывать на скорое развитие ЗПИФН и за пределами Садового кольца. Точно так же, как фондовый рынок и ПИФы акций уже привлекли сотни тысяч вкладчиков, так и фонды недвижимости станут привычной альтернативой банковским депозитам, предлагающим доход не более 15% годовых. Конечно, рано говорить о том, что фонды недвижимости становятся массовым продуктом, замечает директор по финансам УК «Конкордия — эссет менеджмент» Семен Пузрин, но движение в этом направлении уже наблюдается.
