11 апреля 2007 г.
Самарские строительные компании меняют позиционирование своих проектов загородной недвижимости. Оставив попытки отправить региональную элиту на постоянное место жительства за город, теперь они предлагают состоятельным самарцам купить дома и квартиры «на выходной»
Самарская строительная компания «Портал» (специализируется на элитном жилье и коммерческой недвижимости объявила о завершении сделки по приобретению земельного участка в 5,5 га в Красноярском районе близ села Царевщина Самарской области под проект малоэтажного строительства. Эта площадка станет для «Портала» экспериментальной — на ней компания собирается апробировать новый для себя формат «квартир выходного дня».
Правда, сам коттеджный поселок по своей инфраструктуре будет мало чем отличаться от предыдущих проектов «Портала» — поселков «Шале» и «Монако», построенных компанией на 6−й дачной просеке в Самаре. На территории участка близ Царевщины планируется возвести комплекс зданий, включающих наряду с коттеджами и таунхаусами жилые дома переменной этажности (5−7 этажей), инфраструктурные объекты. Общая площадь застройки составит 20 тыс. кв. м. Строительство начнется летом 2007−го и завершится в 2009 году, его планируемый бюджет — около 800 млн рублей.
Роскошь или способ сэкономить?
Понятие «квартира выходного дня» — из области позиционирования проекта. Риэлторы отмечают, что оно более точное, чем попытка представить дорогой загородный дом альтернативой постоянному проживанию в мегаполисе, — в чем, например, убеждает своих потенциальных клиентов самарская строительная компания «СЭР». Она одной из первых в Самаре вышла на рынок загородной недвижимости с проектом элитного поселка «Стрижи» в районе Малой Царевщины. Компания приобрела там 125 га земли, где планировала построить около 600 домов и всю сопутствующую жилому массиву инфраструктуру, начиная от школы, детсада и бизнес-центра до причала, набережной и горнолыжного комплекса. Но проект пока не реализован в полном объеме.
Риэлторы поясняют, что сделать элитный коттеджный поселок за чертой города «жилым» — сложная задача: состоятельные люди вовсе не собираются жить постоянно за городом, и загородные коттеджи они приобретают чаще всего как дополнение к имеющейся квартире в Самаре — для уик-эндов и каникул.
По словам Ларисы Чариковой, генерального директора самарской риэлторской компании «Центр недвижимости», загородный коттедж рассматривается покупателем прежде всего как место, где можно отдохнуть от городской суеты. Поэтому тут самое важное требование — чтобы район был экологически чистым и живописным. Обращается внимание и на такие факторы, как близкое расположение к городу, а наличие «городской» инфраструктуры — социальных объектов, магазинов — отходит на второй план. Риэлторы отмечают, что это имеет значение для другой категории покупателей — тех, кого привлекает жилье за городом из-за сравнительно низкой стоимости квадратного метра. «К примеру, в прошлом году кирпичный дом в Кинеле (расположенном недалеко от Самары. — Прим. ред. стоил полтора миллиона рублей. Продав однокомнатную квартиру в городе, семья могла улучшить жилищные условия, купив дом здесь», — отмечает Сергей Винтаев, директор департамента оценки самарской группы компаний «Спектр недвижимости».
Такой вариант решения жилищной проблемы становится все более популярным, отмечают риэлторы. По их прогнозам, в ближайшем будущем загородные дома станут доступнее, чему будет способствовать появление целевых кредитных программ на покупку такого вида жилья (подготовленных банками совместно с застройщиками коттеджных поселков), а также программа развития малоэтажного строительства, разрабатываемая сейчас областными властями. Согласно плану территориального развития Самарской области, под малоэтажки только в черте областного центра предполагается зарезервировать около 10 площадок, на которых можно будет построить около 6,2 млн кв. м жилья. И все же будущее региональной программы по возведению недорогого малоэтажного жилья участники рынка связывают с бюджетным финансированием этого проекта. Для самих строительных компаний наиболее доходными остаются загородные проекты, ориентированные на состоятельного покупателя.
Вышли в поле
Формирование в среде состоятельных самарцев моды на «загородные резиденции» обусловило заметное смещение спроса от домов в черте города (которые стали своего рода компромиссом между городской квартирой и загородным домом в пользу полноценных загородных коттеджей, говорит Лариса Чарикова. Кроме того, обращает внимание Сергей Винтаев, свободных площадок под застройку в пределах городской черты — например, на самых престижных просеках (недалеко от Волги — уже практически не осталось. Как отмечает Анастасия Балялина, руководитель земельного отдела коммерческой недвижимости самарского риэлторского агентства «Визит», оставшиеся участки на самарских просеках либо имеют неудобные подъездные пути, либо сложны для подключения коммуникаций. Стоимость хорошего земельного участка на просеках достигает 24 тыс. долларов за сотку, но даже такие дорогие площадки быстро распродаются, подчеркивает риэлтор. В то же время цена одной сотки земли в Волжском районе Самарской области колеблется от 1,5 тыс. до 4,5 тыс. долларов, в Кинельском — в пределах 1,5−2,5 тыс. долларов.
Если иметь в виду, что самарская элита сейчас присматривает не коттеджи для постоянного проживания, а загородные «усадьбы», то новым проектам в городской черте (например, в Студеном овраге, где строит коттеджный поселок фирма ЖСК-286 будет сложно конкурировать с загородными проектами строительных компаний.
Наиболее крупные из них реализуются в районе Царевщины, Кинеля, Мастрюковских озер. Помимо «Портала», застройку тут ведут самарские компании «Эл-Траст», «Берег». Первая из них возводит коттеджный поселок «Мастрюки» общей площадью в 25 га (примерно 155 домов). По информации застройщика, около трети участков первой очереди строительства (примерно 40 домов уже продано. А «Берег» представил сразу три проекта коттеджных поселков в Кинельском районе Самарской области — близ Кинеля, у села Покровка и на юго-западе этого района. Там «Берег» построит более 350 коттеджей.
Ценные «сотки»
Стоимость загородной недвижимости определяет в первую очередь ценность земельного участка, обращают внимание риэлторы. Спрос ориентирован на так называемые раскрученные зоны — городские просеки, Царевщину, Кинельское направление, район Мастрюковских озер, говорит Лариса Чарикова. Но, по ее словам, конъюнктура постоянно меняется, и районы, которые еще вчера считались непрестижными, сегодня становятся популярными. К примеру, Анастасия Балялина прогнозирует рост спроса на участки в поселке Жгиз у Мастрюковских озер. Уже сейчас стоимость земли составляет в этом районе 5−6,5 млн долларов и в будущем, с развитием застройки, будет расти. Так, цена земли на самарских просеках, которая еще несколько лет назад продавалась по тысяче долларов за сотку, сейчас, когда за этим районом окончательно закрепился статус престижного, доходит до 50 тыс.
Между тем доходность загородной недвижимости пока отстает от городской. Сергей Винтаев говорит, что коттеджи еще не скоро станут предметом так называемых «инвестиционных сделок»: ликвидность таких объектов значительно ниже, а цены на них растут медленнее, чем на квартиры в городе. «К примеру, за последние два года квартиры в Самаре удвоились в стоимости, тогда как цены на коттеджи выросли примерно на 25−30 процентов», — говорит он. По данным «Спектра недвижимости», на сегодня квадратный метр коттеджа на просеках стоит в среднем 2−2,5 тыс. долларов, в Кинеле — 0,5−1 тыс. долларов. По статистике самарской компании «Дом», чаще всего это большие дома, поэтому средняя удельная цена одного коттеджа на местном рынке составляет около 390 тыс. долларов. Риэлторы прогнозируют, что в будущем она существенно не изменится: площадь коттеджей будет уменьшаться, а стоимость квадратного метра в них — постепенно расти, пропорционально спросу на загородную недвижимость, который в ближайшем будущем будет только увеличиваться.
Помимо спроса на коттеджи, интерес к освоению загородных площадок строительных компаний обусловлен и дефицитом подходящих участков в городе. Процесс выдачи новых земель в Самаре еще не налажен (подробнее — см. статью «Земляные войны»), а вот получить участок за городом не составляет особой проблемы. К примеру, в ближайшем будущем администрация Безенчукского района Самарской области выставит на аукцион 150 га земли под коттеджную застройку.
