22 января 2007 г.
Страсти по ипотеке, первопричиной которых стал кризис ипотечного рынка США, не утихают уже два месяца. Каждую неделю появляются новые пессимистичные прогнозы относительно развития этого сектора, в том числе и в России. Первым объективным следствием мирового кризиса на российском рынке стало сокращение объемов ликвидности, что вызвало нехватку ресурсов у ряда банков. И если раньше такой дефицит можно было скомпенсировать дешевыми заимствованиями из-за рубежа, то кризис этот поток денег значительно сократил. В связи с этим ожидалось как минимум два малоприятных пути развития событий: повышение процентных ставок по ипотеке и приостановка выдачи ипотечных кредитов – по оценке экспертов, в ближайшие два-три месяца это могут сделать 30—40% банков.
Согласно последней информации, оба сценария действительно начали воплощаться в жизнь. В конце прошлой недели ряд банков уже объявили о временной приостановке выдачи ипотечных кредитов. Вскоре после этого некоторые кредитно-финансовые учреждения сообщили о повышении ставок по ипотечным кредитам на 1–1,5%.
По мнению экспертов, кризис в Америке будет иметь как минимум еще одно последствие - ужесточение условий ипотеки в России. Участники рынка полагают, что из банковских предложений могут исчезнуть кредиты без первоначального взноса, а также ужесточатся критерии оценки заемщиков. Таким образом, для большинства россиян ипотека станет еще менее доступной. Но совсем не исчезнет и не «провалится».
По мнению иностранных аналитиков, говорить о кризисе российской ипотеки пока не приходится, вероятность повторения американского сценария в России не просто мала, но близка к нулю: масштабы рынков несопоставимы. В США рынок ипотеки по объему составлял 56% ВВП, у нас – около 1%. Кроме того, существенную роль играет разница менталитета. Многих россиян гнетет, что они должны банку, поэтому они стараются расквитаться с долгом как можно скорее. Кроме того, большинство россиян используют ипотеку по ее прямому назначению – чтобы улучшить свои жилищные условия. А потому стремятся не только не оказаться несостоятельными в выплате кредита, чтобы не лишиться приобретенной квартиры, но и расплатиться с ним быстрее срока, чтобы взять его вновь и приобрести более комфортное жилье. Согласно статистике за первое полугодие, опубликованной Центробанком, уже 30% взятых к этому периоду ипотечных кредитов погашено досрочно.
«При обращении в банк за ипотечным кредитом клиентов часто интересует вопрос о возможности его досрочного погашения, так как многих пугает перспектива находиться в должниках в течение 15-30 лет, - говорит начальник отдела розничного бизнеса
Самарского филиала Инвестторгбанка Наталья Дрожжина. - Из прошлого опыта могу привести следующую статистику: кредиты, выдаваемые сроком на 15 лет, практически все закрываются уже через 7 лет, и лишь порядка 5% заемщиков доходят до финиша».
Однако желание россиян побыстрее сбросить долговое бремя способно снизить прибыли банкиров, ведь основной идеей кредита является возврат суммы с процентами.
«Не удивительно желание заемщика как можно быстрее погасить ипотечный кредит, ведь после этого с квартиры снимается обременение, и он может распоряжаться ею полностью по своему усмотрению. Частичное досрочное погашение позволяет сократить клиенту либо срок кредита, либо уменьшить ежемесячный платеж, снижая в общем сумму подлежащих к выплате процентов, - говорит директор Самарского филиала Росбанка Александр Шевяков».
«Действительно, стремление клиентов быстрее рассчитаться с кредитом также связано с желанием сократить свои расходы по уплате процентов банку, ведь досрочное погашение кредита сокращает величину ежемесячно уплачиваемых банку процентов, - соглашается начальник отдела розничного бизнеса Самарского филиала Инвестторгбанка Наталья Дрожжина. - Однако досрочно погашенные кредиты дают банку возможность разместить высвободившиеся средства в новые кредиты, поэтому процесс досрочного погашения на прибыльности банка не отражается».
«Стремление наших граждан как можно быстрее расплатиться с кредитом, в первую очередь, обусловлено непривычным ощущением «жизни в кредит» и страхом стать неплатежеспособными и потерять свою недвижимость, а уже потом осознанием того, что досрочное погашение кредита снижает его стоимость, - считает главный специалист отдела розничного бизнеса АБ "ОРГРЭСБАНК" Александр Бунин. - При досрочном погашении ипотечного кредита сама процентная ставка не пересчитывается и не изменяется, это относится к любому банку, изменяется сумма основного долга и, соответственно, сумма процентов по кредиту, начисленных на оставшуюся задолженность и подлежащих уплате. Прибыль банка в процентном отношении при досрочном погашении не изменяется, так как процентная ставка остается прежней, а средства, которые возвращаются банку, могут быть использованы вновь или возвращены, если они были привлечены им извне. Однако у некоторых видов ипотечных кредитов есть мораторий на досрочное погашение, что позволяет банку получить в соответствии с процентной ставкой гарантированную прибыль».
В большинстве самарских банков предусмотрена возможность досрочной выплаты ипотечного кредита. Так, в Инвестторгбанке возможность досрочного погашения кредитов предусмотрена по истечении 6 месяцев после получения кредита. В Самарском филиале Росбанка после окончания моратория (он составляет 3 месяца с момента оформления кредита можно произвести как частичное, так и полное погашение кредита без каких-либо штрафных санкций. «Впрочем, - замечает Александр Шевяков, - в нашем банке не наблюдается большого бума на погашение ипотечных кредитов. На протяжении 2006 года было произведено 3 погашения, за истекший период 2007 года - всего 2. Причем стоит отметить, что два погашения были связаны с оформлением последующей ипотеки квартиры более комфортной планировки».
По словам представителей самарских банков, также довольно оптимистичная картина складывается и с просроченностью платежей по ипотеке. «К счастью, невозврат по ипотечным кредитам в нашем банке отсутствует, по крайней мере, на данный момент, - говорит Александр Бунин, - и я надеюсь, что такое положение сохранится и в будущем. Банки, в том числе и наш, страхуют жизнь и трудоспособность своих заемщиков в страховых компаниях, что выгодно не только банкам, но и самим клиентам. Не следует еще и забывать о том, что ипотечный кредит является полностью обеспеченным, в залог банк получает объект недвижимости, на который, в случае невозврата или несоблюдения сроков платежей, он может обратить взыскание. Также банки очень часто требуют от заемщика поручительство с солидарной ответственностью поручителя, что также снижает риск невозврата кредита».
«Процент невозвратов по ипотеке в нашем банке достаточно низкий, – говорит Александр Шевяков. - Производя мониторинг ежемесячного погашения кредитов, можно сказать, что просроченной задолженности либо вообще нет, либо появляется 2-3 кредита. Причины несвоевременного внесения средств достаточно разные: отсутствие в городе основного плательщика, несвоевременное перечисление средств из другого города. Как правило, после работы с клиентами, которую осуществляют сотрудники банка, погашение просроченной задолженности происходит в течение 5-7 дней».
Людмила Николаева
