Берем квартиру в ипотеку! Без лишних рисков

17 января 2007 г.

По разным оценкам, в Самаре примерно 1% населения соответствует стандартам классической банковской ипотеки. То есть один человек из ста может прийти в банк за ипотечным кредитом и получить его. Как правило, путь к собственной квартире, пусть и заложенной у банка, долог и тернист. Однако если грамотно подойти к решению проблемы и предусмотреть все нюансы, то можно приобрести квартиру с минимальным риском.

Например, у вас есть квартира в Похвистнево или в городе Отрадном. Вы купили ее по договору инвестиционного контракта, вложив деньги еще на стадии строительства дома. Вы решили «рискнуть», не послушав заверений друзей в том, что цены растут очень быстро, и можно «попасть» на высокие выплаты. Так, стоимость жилья в Самаре, по оценкам специалистов самарского филиала «Росбанка», выросла практически на 50%. «Жилье продолжит дорожать и в будущем, ведь спрос заметно превышает предложение», - заявили «МК в Самаре» в Самарском филиале Райфайзенбанка.

Но Похвистнево - не Самара. Оттуда не очень удобно добираться в «город» на работу, и вы решаете взять кредит в банке – он покроет разницу между стоимостью двухкомнатной квартиры в Похвистнево и аналогичной в Самаре. Вы собираете информацию, изучая предложения местных банков, предлагающих ипотечные кредиты, останавливаетесь на одном, и отправляете туда заявку. «Процедура получения кредита в региональных банках проста для клиента. Тем более что многие кредитные учреждения лояльны в плане подтверждения доходов – сегодня принято принимать справки свободной формы, согласованные с банком. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения дохода. Иными словами, отсутствие справки об официальном доходе не сделает кредит дороже», - говорит директор центра ипотеки ЗАО «Газбанк» Елена Малофеева.

И вот, после того, как вы собрали необходимый пакет документов, наступили томительные дни ожидания решения о выдаче кредита. Банк, рассмотрев документы (кстати, услуга эта – платная), принял положительное решение. Например, если ваша официальная зарплата равна $500, то вам могут объявить о 12,5% на 10-летний срок. Затем у вас есть три месяца (именно такой срок действует решение кредитного комитета), за которые необходимо продать квартиру в Похвистнево, найти риэлторскую компанию, чтобы выбрать и оплатить квартиру в Самаре. Параллельно квартиру надо оценить и застраховать – иначе банк не станет выдавать кредит. И здесь может быть два варианта: либо взять большую квартиру где-нибудь «на выселках», либо поменьше, но уже ближе к центру. Если перевесит вариант с центром, то за квартиру необходимо будет заплатить несколько десятков тысяч долларов. Сейчас, когда улеглась первоначальная эйфория, связанная с оформлением квартиры, вы, вооружившись калькулятором и произведя несложные арифметические подсчеты, можете расстроиться. Фактически через десять лет вы заплатите банку двойную стоимость своего жилья. Почему не стоит рассматривать вариант с различными кредитными союзами и ЖСК? Просто квартира нужна вам сразу, и обязательно оформленная в собственность. Вступив в жилищный кооператив, конечно, пришлось бы подождать с новосельем, но, сэкономив время, вы потратили деньги.

Вместо 30% - максимум 40% переплаты, в которую вам обошлась бы кооперативная квартира, придется отдать банку все 125%. Впрочем, за срочность все и всегда берут дороже. Помимо ипотечных платежей, вам придется заплатить еще примерно $3 тыс. дополнительно. В список расходов войдут: рассмотрение заявки и пакета документов банком – приблизительно $80, страховка (жизни заемщика, самой квартиры, риска утраты прав собственности – $30. Причем страховка должна выплачиваться ежегодно, в течение всего срока действия кредита – а это 10 лет. Услуги нотариуса – $500 , выезд независимого оценщика – до $100, юридическое сопровождение сделки (банк должен быть проверить «историю» квартиры и дать свое заключение – $500, «комиссионные» агенту продавца за беготню и сбор разных справок для продажи квартиры на условиях банковской ипотеки – $100 , различные накладные расходы: за «ускорение» очередности при регистрации собственности, оформлении доверенностей на подачу документов и другое.

Сегодня в Самаре ипотечный кредит можно взять более чем у 30 банков. Купить в кредит предлагается как готовое жилье, так и жилье на этапе строительства, как в городе, так и за городом. Большинство кредиторов предлагают свои собственные ипотечные продукты. Такие банки предлагают самые «длинные» кредиты – на срок до 27 лет. Процентная

ставка – 12%-15% годовых в рублях. По оценке советника управляющего Самарским филиалом «Международного Московского Банка» ММБ Николая Васильева, ипотечные программы банков, представленных в Самарском регионе, разнообразны, и клиент имеет возможность выбора. Основными игроками рынка являются филиалы московских банков - ММБ, Райффайзенбанк, Сбербанк, ВТБ 24, «Кит-Финанс», Городской ипотечный банк, а также региональные банки, реализующие собственные программы или работающие по программам Самарского областного фонда ипотеки и жилья - Первый объеденный банк, «Приоритет», «Солидарность» и Газбанк.

Самарские банкиры отмечают, что процедура оформления ипотечных кредитов за последний год значительно упростилась. «В частности, осенью 2006 года при определении суммы кредита наш банк стал принимать к рассмотрению не только совокупный доход супругов, но и доход ближайших родственников заемщика (родителей или детей), а также дополнительные доходы заемщика, подтвержденные документально (например, доходы от работы по совместительству)», - отмечает г-н Васильев. По мнению руководителя отдела по связям с общественностью «Национального Торгового Банка» (НТБ Ирины Яновской, упрощение процедуры связано с открытием специализированных брокерских контор и ипотечных центров при банках. Клиент получает в них полный комплекс соответствующих услуг по подбору, оценке, страхованию, выбору кредитных

программ и оформлению кредита, все это - по принципу «одного окна». Это упрощает жизнь клиенту и экономит его время.

Также банкиры отмечают, что актуальность ипотечного кредитования за последние два года возросла во много раз. Это произошло в связи с тем, что сегодня рост цен на жилье в Самаре настолько высок, что полностью покрывает уплачиваемые банку проценты. Как считает директора Самарского филиала «Робанка» Александр Шевяков, приобретая квартиру в кредит, можно полностью избежать этой проблемы, поскольку после подписания договора стоимость жилья фиксируется и не изменяется в ходе погашения кредита.

МНЕНИЕ

Александр Васюхин, директор филиала «Самарский» ЗАО «Райффайзенбанк Австрия»:

-В 2006 году ипотечный рынок развивался очень быстрыми темпами по всей России. Следует отметить улучшение законодательных норм в отношении первичного рынка жилья. Однако сегодня потенциал ипотечного кредитования в регионах использовался лишь на 2-5%.Учитывая рост цен на недвижимость и активное жилищное строительство, можно прогнозировать, что потребность клиентов в долгосрочных кредитах с каждым годом будет возрастать. Ситуацию на рынке кредитования на федеральном уровне может в глобальном смысле изменить последовательный и стабильный рост доходов заемщиков, который будет также сопровождаться стабильностью цен на жилищном рынке.

СПРАВКА 1

На чем можно экономить?

Сегодня можно сэкономить на нотариусе. Теперь ипотечная сделка

может осуществляться в простой письменной форме и заемщик, в принципе,

может обойтись без визита в нотариальную контору. Однако банки чаще

всего настаивают на участии нотариуса в сделке – в качестве

консультанта или составителя договора, поэтому эту графу расходов

полностью исключать нельзя. Правда, сегодня цена нотариата

«договорная» и обычно равна 5-15 тысячам рублей. К какому нотариусу

пойти, вам укажет банк-кредитор. И, разумеется, вы заплатите

обязательную госпошлину – 200 рублей. Страховка также подешевела.

Теперь, покупая квартиру на вторичном рынке, со страховщиком можно